内容摘要: 本文分析了2013年前三季度广东商品房销售价格走势和快速上涨的原因,论述了房价快速上涨对经济和社会产生的不利影响,并提出相关政策建议。

 

　　关键词: 商品房销售价格 分析

 

　　“国五条”政策实施后,潜在购房者放缓入市步伐,市场观望情绪浓厚,商品房销售面积和销售额增幅自年初高位逐月回落,显示了一定的政策效果。但近期商品房销售价格快速上涨,处于高位运行态势,房租价格也稳步增长,土地市场火热,高溢价率地王频现,调控形势不容乐观,调控效果有待进一步巩固。在尚未有新调控政策出台的情况下,市场各方处于调整僵持阶段,等待政策的进一步清晰和明朗。

　　一、基本情况

　　(一)商品房销售面积逐月回落。

　　前三季度,广东商品房销售面积6613.96万平方米,同比增长30.5%,增幅比上半年回落11.3个百分点;商品房销售额6143.45亿元,增长48.1%,增幅比上半年回落11.7个百分点(见图1)。其中,商品住宅销售面积5960.47万平方米,增长29.4%,占商品房销售面积的90.1%;商品住宅销售额5162.80亿元,增长44.7%。9月当月商品房销售面积881.35万平方米,同比增长22.6%,环比增长18.4%。

 

　　图1 2013年前三季度广东商品房销售情况走势

 

　　(二)商品房销售价格高位运行。

　　前三季度,根据商品房销售额除以销售面积计算的广东商品房平均销售价格9289元/平方米,达到本年和同期历史新高,每平方米比上半年和上年同期提高213元和1102元,同比增长13.5%(见图2),增幅比上年同期高11.5个百分点。其中,商品住宅平均销售价格每平方米8662元,增长11.9%。

 

　　图2 2013年前三季度广东商品房平均销售价格走势

 

　　

　　按区域分,前三季度,珠三角地区销售均价每平方米10736元,同比增长13.4%;东翼和西翼销售均价每平方米5915元和4929元,分别增长30.8%和10.8%;山区销售均价每平方米4673元,增长6.8%。

　　从全国范围看,前三季度广东商品房销售面积居全国第二位,比江苏少881.28万平方米,商品房销售额居全国第一位,仅珠三角地区的商品房销售额已超过江苏全省。广东商品房平均销售价格为每平方米9289元,分别比江苏和山东高2238元和4230元,比浙江低1999元,其中珠三角地区均价与浙江基本相当(见表1)。

　　表1 2013年前三季度全国及东部主要省份商品房销售均价

地区	商品房销售面积 （万平方米）	商品房销售额 （亿元）	商品房销售均价 （元/平方米）
全国	84383.31	54028.13	6403
广东	6613.96	6143.45	9289
其中：珠三角	4961.33	5326.63	10736
江苏	7495.24	5284.96	7051
山东	6423.79	3249.62	5059
浙江	3374.18	3808.80	11288

 

　　根据国家统计局最新公布的9月份70个大中城市新建商品住宅价格指数,广州、深圳同比增幅分列三、四位,仅次于北京和上海。广州同比上涨20.2%,环比上涨1.4%,前三季度中前五月涨幅均位居全国第一,二手住宅价格指数同比上涨10.7%;深圳同比上涨20.1%,环比上涨1.4%,二手住宅价格指数同比上涨13.6%(见图3)。在还有3个月的情况下,广州和深圳年初制定的全年房价控制目标恐难完成。

 

图3 2013年前三季度广深新建商品住宅价格指数走势

 

 

　　

　　(三)房租价格稳步上涨。

　　根据国家统计局广东调查总队数据,前三季度广东居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.3%,其中私房租金价格同比上涨8.3%,增幅分别比上半年和一季度提高2.1个和3.2个百分点。其中,9月当月,私房租金价格上涨9.5%,增幅与8月持平。自2009年10月起,广东房租价格就一直保持持续上涨势头。

　　二、房价快速上涨原因分析

　　综合分析,今年以来广东商品房销售价格快速上涨主要有以下几个原因:

　　一是住房需求一定程度集中释放。近两年来,房地产调控政策陆续推出,潜在购房者多呈观望态度,商品房销售持续低迷,2010-2012年广东商品房销售面积仅分别增长3.7%、6.0%、6.3% ,远低于2009年的45.8%。从2012年下半年开始,受到压抑的刚性购房需求和改善性住房需求得到释放,商品房销售面积增幅由年初的大幅下滑逐月收窄,并实现全年正增长,进入2013年后市场行情延续,商品房销售面积大幅上涨(见图1)。住房需求一定程度的集中释放和成交量的回升推动房价快速上涨。

　　二是货币政策相对宽松。稳增长的经济政策需要相对宽松的货币政策支持,信贷规模的放松和货币供应量增加导致市场流动性宽松与通胀预期,也是导致房价持续上涨的重要因素。2012年6月和7月,央行分别两次下调人民币存贷款基准利率。此外,央行的月末广义货币(M2)数据也显示,当前的信贷以及流动性扩张势头较为迅猛,其中增幅最高的4月,M2余额达到103.26万亿元,同比增长16.1%,分别比上月末和上年同期高0.4个和3.3个百分点。近几个月M2增幅虽略有回落,但仍维持在14%的增幅以上(见图4)。

　　图4 2012年以来M2增幅走势

 

　　

　　三是地王频出推动房价上涨预期。根据国土部门的数据,上半年全省房地产用地供应同比增长45.2%。其中,住宅用地和商服用地,同比分别增长57.8%和20.5%。从地价水平看,住宅、商业出让地价同比分别大幅增长63.8%和102.1%。7月8日,广州一日诞生两地王。万科地产以6.03亿元夺得荔湾一商业地块,溢价96.4%,楼面地价高达19638元/平方米,成为荔湾新地王。同日,保利置业以总价4.78亿元、楼面地价4531.6元/平方米刷新花都区地王。7月26日,深圳前海出让两宗土地,卓越分别以51.9亿、71.8亿拿下两宗地,其中一块摘下深圳总价地王。7月2日,珠海横琴新区的一宗商住用地以38.48亿元总价,楼面地价15890元/平方米成交,溢价率206%,成为珠海土地拍卖历史上的地王。

　　由于对市场前景看好、销售回暖资金宽裕、可供开发的库存土地减少等因素影响,开发商土地购置意愿强烈。土地市场过热,高溢价率地王频现,“面粉贵过面包”的现象持续出现,对公众的市场预期形成强烈看涨暗示,大幅拉高了地王及周边的房价,形成推动房价上涨的重要因素,对房地产市场的稳定和调控效果的巩固形成严重的不利影响。

　　四是市场供需矛盾仍比较严峻。商品房作为一种特殊的商品,其生产受到土地供给、建设周期等因素影响,供给在短期内难以大幅提升,而随着城镇化进程的不断推进,大量外来人口拥入城市,供需矛盾在区域和结构上仍比较严峻,虽然近年开发投资保持快速增长,但仍难有明显改善,在中心城市以及中心城区尤为明显。前三季度,广东本年商品房预售面积6062.22万平方米,而同期商品房销售面积达到6613.96万平方米,二者相差551.75万平方米。

　　五是销售结构的变化推动房价数据上涨。一方面,均价较高的珠三角地区成交占比上升。前三季度,珠三角地区商品房销售均价为每平方米10736元,销售面积占全省销售面积的比重为75.0%,同比上升0.4个百分点,其中销售均价最高的广州、深圳和珠海三市占全省销售面积的28.4%,同比提高0.7个百分点。另一方面,均价较高的物业类型成交占比上升。前三季度商品住宅中的别墅和高档公寓销售均价为每平方米11686元,占商品房销售面积的比重为7.4%,同比提高0.6个百分点;商业地产中办公楼均价为每平方米20684元,占商品房销售面积的比重为2.9%,同比提高1.2个百分点。

　　此外,据分析,广东房租上涨原因有:一是一、二手住宅交易价格快速上涨拉动房屋租金稳定上涨;二是随着城市化进程的加速,外来人口不断涌入,住房需求旺盛,租赁交易活跃推动房租快速上涨,在广深等大中城市的中心城区,交通出行方便,基础设施配套较好,房租上涨尤其明显;三是近两年物价不断上升,各类成本增加,通胀也推动了房租上涨;四是随着城中村的不断改造拆迁,导致低价房源大幅减少,也一定程度上推高了房屋租金。

　　三、高房价对经济社会发展的不利影响

　　(一)房地产市场过度发展对实体经济发展产生挤出效应。

　　一是建设占用大量资金对实体经济资金需求产生挤出效应。房地产开发行业是一个典型的资金密集型行业,与金融行业关联度极高。开发企业购置土地需支付高额的土地出让金,资金额动辄数十亿,广东2009年的亚运城项目土地出让金高达255亿元,更是需要金融资本的大力支持。此外,项目开发建设需要支付大量的建筑安装和人工费用,也需要大量的资金周转。在社会资金总量一定的情况下,必然对实体经济和其他行业的资金需求产生挤出效应。

　　二是利润率过高导致产业资本向房地产业集聚。由于资本的逐利性,总是不断地从低利润率的行业流向高利润率的行业,最后形成各行业利润率大致相等的动态均衡。在我国现阶段,由于房地产开发行业尚不规范和成熟,具有利润率畸高、资金量要求大、经营风险单一、技术含量低和进入壁垒少等特点,对社会资本的流动形成强大的示范和引导效应,资本不断从实体经济流向房地产行业,造成其他实体经济发展资金缺乏 ,企业科研和创新动力不足,产业结构调整和企业转型升级困难,经济结构逐步失衡。

　　以家电制造业为例,格力集团、美的集团和TCL集团分别成立格力地产、美的地产和TCL地产,进军房地产开发行业。以制造业发达的佛山为例,除广东宏宇、新中源、新明珠等知名陶企外,还有美的、星星、皇朝家私、欧浦钢铁等一些制造业领域的知名品牌企业进入到房地产行业。

　　(二)房价过高对消费增长具有替代效应。

　　由于过高的商品房销售价格,高额的购房支出占据了居民可支配收入的较大部分,直接挤占了在教育、医疗和文化等领域的支出,对经济发展内需形成巨大的直接的抑制作用,对占社会稳定主体的中产阶级影响最为明显。近年来中央一直强调通过拉动内需,提高我国经济发展的内生动力,但效果并不显著,与居民购房支出较大有直接的关系。2000-2012年,广东商品房销售收入年均增长19.9%,比全社会消费品零售总额年均增幅高5.2个百分点。与2000年相比,商品房销售收入总额与消费品零售总额之比也大幅攀升,2012年全省为0.28:1,远高于2000年的0.17:1。

　　(三)房价过高对经济社会还带来其他不利影响。

　　购房支出占比过高,影响居民整体生活质量的提高和幸福感的增强;拥有住房成为人生追求的目标和衡量成功的标志,许多人成为“房奴”并为之奔波奋斗,这种以物质财富为导向的畸形价值观念,导致社会创新精神和创新机制严重匮乏;房价收入比(房租)过高导致人才向外流失,区域竞争力弱化;当前保障房建设力度不够,分配机制有待完善,房价过高加速了社会阶层的两极分化,形成社会不稳定因素; 稳房价是政府实施地产调控政策的重要目标,多轮调控措施陆续推出效果不佳,制定的房价调控目标难以完成,势必影响政府在民众中的公信力;房价过高加剧了房地产市场的投机和泡沫,加剧了经济发展的潜在风险。

　　四、形势分析和展望

　　“国五条”政策和各地实施细则出台后,市场观望情绪浓厚,购房者入市意愿减弱,商品房销售面积增幅逐月收窄,显现了一定的政策效果。但近期全省和部分地市商品房销售价格持续高位运行,土地市场火爆,高溢价率地王频现,调控形势十分严峻,调控效果还有待于进一步加强和巩固。根据近期各方面的消息,中央正在酝酿出台房地产长效调控机制,建立以财税、金融、土地等多领域以经济手段为主综合调控方式,减少短期调控行为和行政手段对市场的干扰和波动。房地产长效调控机制的顺利出台,对于促进房价的合理回归和房地产市场的长期平稳健康发展无疑具有重要的积极意义,鉴于当前市场房价快速上涨的压力,四季度将成为重要的政策窗口期。

　　从目前市场走势来看,在尚无新调控政策出台的情况下,市场处于暂时的调整和僵持阶段。由于近期刚性需要和改善性需求已经有了较大程度的释放,商品房销售价格也已处于历史高位,尚未入市的潜在购买者将会关注和等待未来政府调控政策方向,新建商品房成交量将会继续高位回落。由于当前市场供需缺口仍然较大,开发商资金充裕无降价压力,商品房销售价格仍将持续高位运行,难有大幅回落空间。如果房地产长效调控机制出台,将推动市场拐点形成,成为决定房地产市场走向的关键因素。

　　五、政策建议

　　(一)坚决贯彻中央政府调控精神,稳定市场预期。根据各地房地产市场发展情况,认真落实差别化信贷、房地产相关税收、保障性住房建设和限价限购等各项调控政策,强化地方政府稳定房价和保障性住房建设等各项调控工作的约谈问责机制,通过坚持调控政策稳定市场预期。

　　(二)建立和完善房地产市场调控的长效机制。进一步完善房地产市场调控政策和手段,采用以税收和信贷等经济手段为主的调控方式,推动土地和财税制度改革,加快房产税改革试点进度,提高住房持有和空置成本,抑制市场投机和泡沫,鼓励首次置业刚需和改善性住房需求。

　　(三)协调区域经济发展,减轻中心城市压力。加速广佛肇、深莞惠、珠中江经济圈建设,加快城际轨道交通建设力度,大力发展卫星城和中小城市建设,减少大城市及中心城区人口居住压力。通过珠三角的带动辐射作用,促进区域经济协调发展,加强粤东、粤西和粤北山区等欠发达地区的开发投资力度,缩小区域经济差异。

　　(四)完善二手房市场和租赁市场的制度和管理,积极引导广大居民转变住房消费观念,根据自身收入状况,通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式、多种途径实现和满足住房需求,构建合理的住房消费体系。

　　(五)大力推进保障房建设,进一步完善住房保障体系。加强保障房建设信贷、土地等方面的支持力度,加强对保障房建设和分配的监管,提高政策的透明度。在完善现有住房保障模式的基础上,积极开展研究并探索创新多种形式的住房保障体系,加强中低收入以及夹心阶层的住房保障力度。

　　(六)加强房地产开发建设的规划和管理。完善和改革土地招拍挂制度,改变以往价高者得的土地供应模式,增加土地市场供给,严厉打击开发企业土地闲置行为。加大普通商品住宅和中低价位、中小户型住宅的开发力度,满足中低收入者的住房需求。

 

 

　　

 

                                                         供稿单位:投资处

　　                                                     撰    稿:田 明

 

 

　　注:本文中的商品房平均销售价格根据商品房销售额除以商品房销售面积计算得出,非特别注明均为房地产开发企业开发的新建商品房平均销售价格。商品房包括商品住宅、办公楼、商业营业用房和其他。