内容摘要：本文分析了2015年上半年广东房地产开发投资和商品房销售市场的运行特点，论述了重点关注的一些问题，并对全年房地产市场进行了形势判断和走势预测。

　　关键词：房地产开发投资  分析

　　2015年上半年，广东房地产开发投资小幅回落，呈缓中趋稳走势；开发企业销售资金回笼加速，定金及预付款和个人按揭贷款增幅提高；土地市场复苏滞后，成交依然冷清。房地产调控政策效果持续显现，商品房销售面积增幅逐月快速走高，销售市场回暖势头明显。

　　一、运行特点

　　（一） 房地产开发投资缓中趋稳。

　　上半年，广东房地产开发企业共完成开发投资3736.66亿元，同比增长16.1%，增幅比一季度回落4.7个百分点，比1-5月提高0.2个百分点，比上年同期低2.7个百分点（见图1）。房地产开投资增幅比固定资产投资增幅低1.2个百分点，开发投资额占固定资产投资额的31.0%,比上年同期回落0.4个百分点。

图1  2015年上半年广东房地产开发投资走势

　　从全国范围看，上半年广东房地产开发投资额少于江苏，居全国第二位，位次与上年同期持平。在全国大部分省市开发投资增幅大幅回落的情况下，广东开发投资增幅相对稳定，分别比江苏和浙江高10.5个和9.3个百分点（见表1），在东部地区也仅次于海南和北京，居第三位。

表1  2015年上半年东部主要省市房地产开发投资情况

　　土地购置费增幅回落明显。上半年，广东房地产开发投资中建筑工程投资2387.35亿元，同比增长12.8%；安装工程投资334.37亿元，增长17.1%；设备工器具购置费45.16亿元，增长42.2%；其他费用投资969.79亿元，增长23.8%，其中土地购置费663.68亿元，增长20.1%，增幅比一季度回落18.2个百分点，比上年同期回落40.8个百分点。

　　中小户型住宅投资高速增长。上半年，广东房地产开发投资中商品住宅开发投资2586.24亿元，增长20.3%，增幅比一季度回落2.3个百分点，其中90平方米以下中小户型住宅投资高速增长68.5%；商业地产投资高速增长后出现回落，办公楼和商业营业用房投资分别增长8.1%和6.9%，增幅分别比一季度回落24.5个和6.7个百分点，比上年同期回落66.6个和39.6个百分点。

　　西翼开发投资增幅提高。上半年，珠三角地区房地产开发投资增长15.0%，增幅比一季度回落3.7个百分点，其中珠海市由于自贸区建设拉动大幅增长33.1%；西翼增长21.0%，增幅比一季度提高0.9个百分点，其中湛江市增长36.5%；东翼开发投资增长26.1%，山区增长20.3%，增幅分别比一季度回落6.6个和18.1个百分点。

　　（二）开发企业销售资金回笼加速。

　　开发企业到位资金情况总体紧张，但受销售市场好转，以定金及预付款和个人按揭贷款为主的销售回笼资金增幅明显提高。上半年，广东房地产开发企业本年到位资金小计6090.24亿元，增长12.7%，增幅比一季度回落7.3个百分点。其中，国内贷款增长4.1%，增幅比一季度回落13.6个百分点；自筹资金增长9.0%，增幅比一季度回落15.6个百分点；其他资金来源增长20.0%，其中定金及预付款增长17.7%，个人按揭贷款增长27.4%，增幅分别比一季度提高4.3个和6.3个百分点，二者合计占本年到位资金的44.7%，同比提高3.0个百分点。

　　（三）商品房销售面积增幅持续走高。

　　多项房地产调控政策陆续出台，调控效果持续显现，广东商品房销售市场逐步回暖，销售面积由年初的负增长迅速转正，呈逐月快速走高态势。

　　上半年，广东商品房销售面积4827.42万平方米，同比增长25.5%，增幅比一季度提高21.5个百分点，比1-5月提高4.4个百分点；商品房销售额4622.67亿元，增长31.7%，增幅比一季度提高28.3个百分点，比1-5月提高11.7个百分点（见图2）。其中，商品住宅销售面积增长28.5%，销售额增长40.3%，增幅分别比一季度提高22.7个和32.2个百分点。

图2  2015年上半年广东商品房销售走势图

　　从全国范围来看，广东商品房销售市场回升势头领先全国多数省市。从总量上看，广东商品房销售面积自5月份开始超过江苏（近年来首次），商品房销售面积和销售额均跃居全国第一位；从增幅上看，广东商品房销售面积增幅在东部地区仅低于浙江（上年同期大幅下降26.2%），分别比江苏、山东和全国水平高15.9个、20.0个和21.6个百分点（见表2）。

表2  2015年上半年东部主要省市商品房销售情况

　　分区域看，珠三角地区商品房销售面积快速增长。上半年，珠三角地区商品房销售面积增长30.2%，增幅比一季度提高25.2个百分点。珠三角地区商品房销售面积占全省销售面积的比重75.0%，同比提高2.7个百分点（见图3）;东翼和西翼分别增长20.9%和3.3%，增幅分别比一季度提高29.1个和14.5个百分点;山区增长16.7%，增幅比一季度提高4.9个百分点。

图3  2015年上半年广东商品房销售分布情况

　　二、关注问题

　　（一）土地市场成交持续低迷。

　　尽管销售市场持续回暖，但由于开发企业资金状况较为紧张，且当前市场仍处于去库存阶段，因此土地市场复苏相对滞后，土地成交量持续低迷。上半年，广东房地产开发企业本年购置土地面积543.80万平方米，同比下降35.3%，降幅比一季度扩大8.5个百分点；本年土地成交价款319.73亿元，下降16.2%，降幅比一季度扩大4.2个百分点。上半年，广州市通过招拍挂方式一共推出63宗土地，其中6宗流拍，6宗中止出让，1宗延迟出让，而成交的地块也均以底价或低溢价成交；佛山市土地成交面积和成交金额同时创下了近4年来历史最低水平；其他地区土地市场成交情况也不容乐观。土地市场成交量低迷，开发企业土地储备和可供开发土地大幅减少，影响商品房后市供给，加剧了市场供需矛盾。

　　（二）商品房销售均价增幅提高。

　　在珠三角地区商品房销售面积占比提高的带动下，全省均价和增幅快速提高。上半年，广东商品房平均销售价格每平方米9576元，比一季度提高443元，同比增长4.9%，增幅比一季度提高5.6个百分点（见图4）。按类型分，商品住宅均价每平方米9249元，比一季度提高547元，同比增长9.2%，增幅比一季度提高7.0个百分点。按区域分，珠三角地区商品房平均销售价格增长3.6%，其中深圳市大幅增长24.9%，珠海市增长15.3%；东翼和西翼销售均价分别增长11.7%和1.2%；山区销售均价下降4.5%。商品房销售均价的快速走高，不利于库存的持续消化和市场的平稳运行。

图4  2015年上半年广东商品房销售均价走势

　　（三）市场热点持续分化。

　　虽然四大经济区域商品房销售面积增幅均有所提高，但市场热点持续分化，珠三角地区部分一二线城市购房需求强烈，政策影响敏感，同时由于上年同期调整幅度较大，市场复苏势头明显，销售面积和价格快速增长，个别地市甚至有过热风险；而粤东西北地区市场复苏势头则相对较缓。上半年，珠三角中的深圳市销售面积增长61.2%，比一季度大幅提高47.7个百分点，6月深圳市新建商品住宅价格同比增长15.9%，环比增长7.2%；佛山市自限购放松后成交量持续快速增长，上半年销售面积增长49.9%，比一季度提高28.5个百分点；东莞市增长70.2%（上年同期下降30.9%），比一季度提高45.7个百分点。上半年，西翼地区商品房销售面积仅增长3.3%，湛江、阳江和茂名三市增幅均为个位数，分别增长5.7%、1.9%和2.4%。

　　三、形势判断与预测

　　（一）市场回暖原因分析。

　　广东商品房销售市场持续回暖的原因主要有：一是近期的降准降息等宽松货币政策，大大缓解了货币市场的供需矛盾；二是国家出台的“9•30”和“3•30”等鼓励购房政策，支持居民自住和改善性住房需求，政策效应逐步发挥作用；三是股市持续走高筑顶，股市财富效应也逐步显现，部分资金从股市向楼市进行分流；四是上年同期房地市场持续调整，商品房销售成交低迷，近期市场预期向好，受压抑的购房需求得到集中释放。

　　（二）全年趋势预测。

　　虽然广东商品房销售市场回暖势头明显，但大部分开发企业仍处于消化前期库存阶段，土地成交市场的持续低迷和新开工面积的低速增长，也显示开发企业投资意愿不强。综合预计广东房地产开发投资将呈稳中趋缓走势，全年增幅维持在15%左右。商品房销售市场持续分化调整，珠三角地区高速增长的深圳和佛山等热点地区，购房需求集中释放后市场有可能逐步降温，广州和惠州等增幅较缓、复苏势头稳健的地区将延续复苏势头；粤东西北部分三四线市场持续调整。综合预计，全年广东商品房销售成交维持高位运行，销售面积增幅维持在20%左右。

                                                         　　供稿单位：投资处

　                                                         　撰    稿：田  明