内容摘要：本文分析了2015年前三季度广东房地产开发投资和商品房销售市场的运行特点，论述了需要重点关注的一些问题，并对全年房地产市场进行了形势判断和走势预测。

 

　　关键词：房地产开发投资  分析

 

　　2015年前三季度，广东房地产开发投资稳中趋缓，开发企业资金到位情况大幅好转。随着鼓励住房消费和稳定房地产市场的政策陆续推出，政策效果持续显现，同时受连续的降息降准政策影响，房地产市场成交回暖显著，商品房销售面积高速增长，销售价格持续回升。

　　一、运行特点

　　（一）房地产开发投资稳中趋缓。

　　前三季度，广东房地产开发投资稳中趋缓，房地产开发企业共完成开发投资6122.16亿元，同比增长16.0%，增幅比一季度和上半年分别回落4.8个和0.1个百分点，比上年同期回落2.8个百分点（见图1）。房地产开发投资增幅比固定资产投资增幅慢1.0个百分点，开发投资额占固定资产投资额的30.8%，比上年同期回落0.2个百分点。

 

图1  2015年前三季度全国和广东房地产开发投资走势图

　　

 

　　从全国范围看，广东房地产开发投资增幅相对稳定，与江苏差距不断缩小。前三季度，广东房地产开发投资增幅在全国仅低于海南，居第二位，分别比江苏、浙江和山东高13.0个、14.4个和13.8个百分点，比全国增幅高13.4个百分点。由于广东房地产开发投资增幅相对稳定而江苏回落较大，两省房地产开发投资差额不断缩小（见图2）。如果两省全年开发投资增幅与前三季度波动不大，2015年广东房地产开发投资总量有望超过江苏，居全国首位。

 

图2  2015年前三季度粤苏两省房地产开发投资情况

　　

 

　　按构成分，土地购置费增幅回落明显。前三季度，广东房地产开发投资中建筑工程投资3797.27亿元，同比增长13.6%,安装工程投资588.52亿元，增长30.2%,增幅分别比上半年提高0.8个和13.1个百分点；其他费用投资1662.41亿元，增长16.1%，其中土地购置费1185.29亿元，增长12.9%，增幅比上半年回落7.2个百分点,比上年同期回落53.5个百分点。

　　按类型分，商品住宅投资增幅小幅回落。前三季度，广东房地产开发投资中商品住宅投资4210.08亿元，增长17.9%，增幅比上半年回落2.3个百分点,其中别墅、高档公寓投资同比下降0.7%；办公楼投资407.78亿元，增长17.2%，商业营业用房投资763.29亿元，增长14.9%，增幅分别比上半年提高9.1个和8.0个百分点。

　　按区域分，珠三角地区开发投资增幅提高。前三季度，珠三角地区房地产开发投资增长16.5%，增幅比上半年提高1.5个百分点，其中广州和深圳增幅分别比上半年提高8.2个和2.9个百分点；东翼房地产开发投资增长16.7%，西翼增长14.1%，山区增长11.5%，增幅分别比上半年回落9.4个、6.9个和8.8个百分点。

　　（二）开发企业资金状况大幅好转。

　　连续的降息降准政策，开发企业融资难度和融资成本大幅降低，同时销售市场持续回暖，开发企业资金回笼加速，资金到位情况大幅好转（见图3）。前三季度，广东房地产开发企业本年到位资金小计9921.59亿元，增长21.4%，增幅比上半年提高8.7个百分点，比开发投资增幅高5.3个百分点。本年到位资金额与开发投资额之比为1.62:1，高于上年同期的1.55:1。

　　其中，国内贷款2069.93亿元，增长12.1%，增幅比上半年提高8.0个百分点；以销售回笼资金为主的其他来源资金5014.09亿元，大幅增长40.0%，其中定金及预收款增长38.3%，个人按揭贷款增长44.1%，增幅分别比上半年提高20.5个和16.7个百分点，比上年同期高52.9个和46.0个百分点。

 

图3  近年来一年期存款基准利率变动情况

　　

 

　　（三）商品房销售面积增速大幅回升。

　　鼓励住房消费和稳定房地产市场的政策陆续推出，政策效果持续显现，同时受连续的降息降准政策影响，广东商品房销售市场回暖显著，销售面积累计增幅多月持续大幅回升，至9月后开始略有放缓（见图4），销售面积和销售额均创同期历史新高。

　　前三季度，广东商品房销售面积7817.94万平方米，同比大幅增长31.9%，增幅分别比一季度和上半年提高27.8个和6.4个百分点，比1-8月回落1.5个百分点，为今年以来首次回落；商品房销售额7654.83亿元，增长39.6%，增幅分别比一季度和上半年提高36.2个和7.9个百分点，比1-8月回落1.5个点。

 

图4   2015年前三季度广东商品房销售走势图

　　

 

　　从全国范围看，浙江和广东两省销售增幅领先全国。从总量上看，广东商品房销售面积自5月份开始超过江苏后，商品房销售面积和商品房销售额均持续居全国第一位。从增幅上看，前三季度广东商品房销售面积增幅比浙江低7.7个百分点，居全国第二位，比江苏和山东分别高16.2个和25.4个百分点；前三季度广东商品房销售额增幅低于上海和浙江，居全国第三位（见表1）。

　　

表1  2015年前三季度全国主要省市商品房销售情况

地区	销售面积 （万平方米）	增长（%）	销售额 （亿元）	增长（%）
全国总计	82908.25	7.5	56744.81	15.3
广    东	7817.94	31.9	7654.83	39.6
山    东	6204.74	6.5	3483.04	10.3
江    苏	7472.70	15.7	5460.92	21.7
浙    江	4099.67	39.6	4305.95	40.5
上    海	1683.55	28.0	3474.75	64.0

 

　　按销售类型分，商品住宅销售面积增幅较快。其中，商品住宅销售面积增长36.2%，销售额增长50.4%，增幅分别比上半年提高7.7个和10.1个百分点，分别比1-8月回落1.1个和1.8个百分点，商品住宅销售面积占商品房销售面积的90.7%；办公楼销售面积210.20万平方米，同比增长33.2%，商业营业用房291.20万平方米，同比下降1.2%，两者分别占商品房销售面积的2.7%和3.7%。

　　按区域分，珠三角地区商品房销售面积高速增长。前三季度，珠三角地区商品房销售面积同比增长35.7%，增幅比上半年提高5.5个百分点。其中，深圳和东莞大幅增长70.5%和68.5%，佛山和惠州分别增长39.3%和30.5%，广州增长13.9%。东翼和西翼分别增长24.4%和21.4%，增幅分别比上半年提高3.5个和18.2个百分点；山区增长21.3%，增幅比上半年提高4.6个百分点。

　　二、关注问题

　　（一）企业开发投资后劲不足。

　　虽然今年以来广东房地产开发投资增幅保持平稳，与上年同期相比回落幅度不大，但从部分先行指标来看，销售市场的回暖并未及时有效传导至开发投资端，开发企业投资意愿不强，开发投资后劲不足，下行压力仍然较大。从土地市场来看，前三季度广东开发企业土地购置面积在上年前三季度同比下降9.4%的基础上再次大幅下降28.2%；从新开工规模来看，前三季度广东房地产新开工面积仅增长1.5%，比一季度和上半年分别回落13.8个和7.8个百分点；从全国和其他省份来看，房地产开发投资也持续处于下行趋势。开发投资投资后劲不足，不仅影响商品房持续供给和房地产市场平稳运行，也对整个宏观经济发展带来不利影响。

　　(二)商品房销售价格持续回升。

　　随着房地产市场的逐步回暖，商品房销售价格也是水涨船高，部分热点地区的商品房销售价格更是大幅增长。前三季度，广东商品房平均销售价格为每平方米9791元，比上年同期提高541元，同比增长5.8%，增幅比上半年提高0.9个百分点；其中商品住宅均价每平方米9470元，同比增长10.4%，增幅比上半年提高1.2个百分点。

　　其中，深圳销售价格增幅领涨全国。深圳商品房销售均价为每平方米33785元，增长38.6%，珠海每平方米13501元，增长15.8%。而根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数，9月深圳新建商品住宅销售价格同比大幅增长38.3%，环比增长4.0%，同比增幅和环比增幅均居70个大中城市首位；广州同比增长4.9%，环比增长1.4%，与深圳相比虽然增幅较小，但也处于持续上升趋势。

　　

图5  近年来广州深圳新建商品住宅价格指数走势

　　

 

　　（三）调控政策刺激效应边际递减。

　　从去年下半年开始，房地产市场调控政策频频出台。“9.30”政策，对限贷政策进行了松绑；“3.30”政策大幅降低了贷款购房首付比例，将二手房营业税免征期由5年改为2年；“8.31”政策和“9.30”新政再次降低非限购城市贷款购房首付比例；除四个一线城市和三亚外，限购政策也基本全部解除。频频出台的调控政策，对房地产市场的复苏和回升无疑起到了积极的刺激作用，但也应看到，调控政策的刺激效应正在逐步减弱，前三季度广东商品房销售面积增幅年内首次开始回落，部分前期热点城市的增幅也开始有所放缓。此外，短期调控政策在发挥刺激效应的同时，也必定对市场的长期需求会形成一定的透支。

　　三、趋势预测

　　综上所述，全年广东房地产开发投资将延续前三季度稳中趋缓的走势，虽然部分先行指标放缓，存在一定的下行压力，但房地产开发项目建设具有一定的连续性，预计全年开发投资同比增长仍将维持在15%以上；土地市场在销售情况好转的带动下有可能逐步升温。

　　稳定住房消费和促进房地产市场平稳发展仍是当前房地产调控的主导方向，但由于调控政策效应递减、部分热点城市降温、库存仍处于持续消化阶段以及去年下半年基数较大等原因，销售市场可能出现一定调整和波动，销售面积增幅高位有所回落，预计全年商品房销售面积同比增长25%左右。

 

 

 

　　                                                                   供稿单位：投资处

　　                                                                   撰    稿：田 明  贺 健