内容摘要：本文根据第三次全国经济普查房地产行业数据，分析广东商业地产发展现状和存在的主要问题，并提出相关政策建议。

 

　　关键词：三经普  商业地产

 

　　商业地产，指作为商业用途的办公楼、商场和酒店等地产项目，以区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产等。在现行房地产开发统计中，将房地产开发项目分为住宅、办公楼、商业营业用房和其他房地产四类，一般将办公楼和商业营业用房合称为商业地产。商业地产将地产与商业相结合，通过商业经营使地产升值，对地产实施再生产和深度开发实现盈利。

　　近年来，随着经济和社会不断发展进步，城镇化进程加快推进，人民生活水平和可支配收入不断提高，商业和服务业快速发展，推动了商业地产的繁荣。同时，因商业地产不受限购等调控政策影响，具有利润率高和收益持续等特点，吸引大量社会资本不断涌入，得到快速发展。但是，广东商业地产由于发展时间短、行业积累少、专业人才缺乏和市场变化迅速等原因，在发展和转型中面临许多问题和挑战。

　　一、广东商业地产发展现状

　　（一）投资高速增长，规模不断扩大。

　　2008年第二次经济普查以来，广东商业地产投资保持高速增长势头。2013年，广东商业地产投资1042.74亿元，同比增长33.3%，增幅比商品住宅投资高11.0个百分点。2013年广东商业地产投资额是2008年的3.3倍，五年年均增长27.0%，比商品住宅年均增幅高10.7个百分点，除2011年外，当年增幅均高于商品住宅投资（见图1）。商业地产投资占比大幅提高，2013年广东商业地产投资额占房地产开发投资额的16.2%，比2008年提高5.3个百分点，同期住宅投资占比则下降2.9个百分点。

　　

图1  2009年以来广东商业地产投资增长情况

　　 

　　从全国范围看，广东商业地产投资额总量居全国第三位，比房地产开发投资低一位。2013年，广东商业地产投资额比江苏少401.40亿元，与浙江基本相当，多于山东；五年年均增幅分别比江苏和浙江高6.7个百分点和1.1个百分点。广东商业地产投资额占房地产开发投资额的比重与江苏和浙江还有一定差距，分别比江苏和浙江低3.7个和1.4个百分点（见表1）。

　　

表1  2013年广东及全国主要省市商业地产投资情况

 

　　按用途分，商业地产中办公楼投资增幅较快，但占比较低。2013年，广东商业地产投资中办公楼投资337.27亿元，五年年均增长29.2%，占商业地产投资的比重为32.3%，比2008年提高2.8个百分点；商业营业用房投资705.47亿元，年均增长25.9%，占商业地产投资的67.7%，比办公楼投资高35.4个百分点。

　　分区域看，粤东西北地区商业地产投资增幅较快，投资总量仍然较小。2013年，珠三角地区商业地产投资917.11亿元，五年年均增长26.0%；东翼商业地产投资22.11亿元，年均增长29.8%；西翼和山区商业地产投资35.61亿元和67.91亿元，年均增长44.6%和33.6%，增幅分别比全省高17.6个和6.6个百分点。

　　（二）运营模式以销售为主导，销售出租比大幅提高。

　　商业地产开发运营有三种模式, 分别为销售主导模式, 租售结合模式和自持出租模式。从三经普数据看，广东商业地产运营主要以销售模式占主导地位。以销售为主导的运营模式,可以加速开发资金回笼，有利于缓解项目开发过程中的资金压力, 短期收益见效迅速，但不能获得持续的租金收入和物业的增值收益。2013年，广东新建商业地产销售面积690.47万平方米（其中，办公楼和商业营业用房销售面积分别占比44.0%和56.0%），五年年均增长17.9%，比商品住宅销售增幅高2.8个百分点。商业地产销售面积占商品房销售面积的比重为7.0%，比2008年高0.7个百分点，但远低于商品住宅销售面积的89.8%，所占比重仍然较小。2013年，广东商业地产销售额121.39亿元，占商品房销售额的13.6%，比2008年高3.8个百分点。

　　2013年，广东商业地产竣工面积733.73万平方米，比2008年增加243.40万平方米。但由于物业租金未能跟上销售价格的快速增长，广东商业地产出租面积大幅减少。2013年，广东新建商业地产出租面积仅为253.12万平方米，比2008年大幅下降45.9%，且主要集中在广州、深圳、东莞和佛山等珠三角地区。商业地产销售出租比大幅提升，由2008年的0.57:1提高为2013年的2.73:1（见图2）。

　　

图2  广东商业地产销售出租情况

　　 

　　（三）销售均价快速增长，多地均价超万元。

　　商业地产由于能够给持有者带来持续的租金收入，具有较高的投资价值，一般销售均价较高，增幅也高于商品住宅。2013年，广东商业地产平均销售价格为每平方米17580元，是住宅均价的2.08倍，五年年均增长达到13.6%，增幅比住宅均价增幅高4.4个百分点（见图3）。其中，广州和深圳商业地产均价居全省前两位，分别达到每平方米23161元和37034元，全省21个地市中有14个地市销售均价每平方米超过一万元。

图3  广东商业地产销售均价情况

　　 

　　（四）部分地区库存高企，去化周期较长。

　　在商业地产快速发展同时，部分地区库存高企，待售面积大幅增加，去化周期（待售面积除以近一年的销售面积）较长。2013年，广东商业地产待售面积908.21万平方米，比2008年增加387.94万平方米，年均增长11.8%。商业地产待售面积占商品房待售面积的20.3%，其中广州、深圳和东莞三市占比居全省前三位，分别达到34.2%、33.3%和26.5%。广东商业地产去化周期远高于商品住宅，达到15.8个月，比商品住宅去化周期长11.2个月。

　　二、广东商业地产存在的主要问题

　　（一）地区发展极不均衡，区域整体规划缺失。

　　由于广东各地经济发展、城镇化程度和居民收入水平的差异，商业地产的发展也极不均衡。一线城市人口众多，商圈发达，开发体量巨大，业态繁多，甚至出现过度竞争的态势；而二三线城市经济尚处于欠发达阶段，城镇化进程较为缓慢，人口处于净流出势头，商业地产市场未能进行充分有效的开发。2013年，珠三角地区商业地产投资占房地产开发投资的比重为17.1%，商业地产发达的广州达到23.5%；而粤东西北地区占比较低，西翼和山区占比分别为11.1%和12.5%，东翼仅为8.4%，远低于全省平均水平（见图4），粤东西北地区12个地市商业地产投资合计不到广州市的三分之一。

　　

图4  2013年广东房地产开发投资分区域构成图

 

　　 

　　城市规划的出发点是为了从整体上提升城市的服务水平和宜居程度，对商业网点的规划要求根据经济发展和人口聚集程度合理分布。当前的城市规划缺少科学评估，中心城区商业网点密集，而非中心区域和新兴社区商业配套建设相对不足，城市商业布局区域和结构失衡，商业发展与居民需求形成矛盾。

　　（二）项目开发水平不高，资金及专业人才缺乏。

　　当前广东商业地产总体开发水平偏低，项目开发前期市场调研和项目策划不足，市场定位不够明确，仿效成功项目之风盛行，业态同质化严重，大多为传统的百货商场或购物中心。项目建成后缺少规划，招商、运营和管理能力较低，卖场定位雷同，商品大同小异,化妆品、服装首饰和家居家电等，难以真正实施特色经营和资源合理利用，经营情况不容乐观。2013年1-8月，广州摩登百货亏损2368万，相继关闭广州新塘店和西城都荟店，广州正佳广场、维多利广场等购物中心也在研究启用大型旅游娱乐设施，以取代营业不断下滑的百货主力店。

　　商业地产虽然收益率高，但是具有开发周期长、资金占用数额大、资金回笼慢等高风险特点,而当前又缺少较好的融资和变现渠道,导致商业地产面临资金缺乏和以银行贷款为的局面。商业地产集开发、经营、管理等多功能于一体,广东乃至全国专注从事商业地产开发的企业较少，开发经验欠缺，从业人员一般是来自地产领域或零售领域,复合型人才和专业化人才都十分稀少。

　　（三）传统零售业放缓，电商冲击严重。

　　随着中国经济发展步入新常态，经济增幅逐步放缓，同时房租和人工等成本大幅上升以及零售企业自身业态老化、缺乏创新，导致传统零售行业盈利十分困难，增幅持续下滑，也对商业地产带来不利影响。2013 年广东社会消费品零售总额2.55万亿元，同比增长12.2%，增速较2008年放缓8.1 个百分点（见图5）。

　　

图5  近年来东社会消费品零售增长情况

 

　　 

　　在传统零售业放缓的同时，电子商务的兴起和繁荣，大大改变了居民的生活和消费习惯，越来越多的居民热衷网上购物，购买对象不断扩大，从最初的标准化的电子产品扩大至服装和食品等日常生活消费品，颠覆了传统的商业模式，对商业地产的发展带来巨大冲击。2013年，广东省电子商务交易额增长33.0%，广东商家在天猫上的交易额突破600亿，天猫“双十一”购物节广东以33.75亿元的总成交额排名全国第一，电子商务给以传统百货零售业为核心的商业地产带来巨大冲击。

　　三、政策建议

　　（一）协调区域均衡发展，科学城市规划管理。

　　   加大对粤东西北欠发达地区经济发展的扶持力度，促进区域经济协调均衡发展。推动城区扩容提质建设，加快棚户区更新改造。大力提高城乡居民可支配收入，提升居民消费水平和消费层次。加快完善户籍制度改革，加强新农村建设，全面深化农村改革，统筹推进城乡一体化发展，加速推进欠发达地区城镇化进程。

　　政府相关部门加强城市整体区域规划管理，科学合理布局城市功能。建立各区域商业饱和度评测，加强指导大型商业地产项目的开发建设，避免造成重复建设和恶性竞争，实现商业地产项目在数量、结构上和区域上的合理分布，并与本地区经济发展和人口规模相适应，最大程度满足城乡居民的需求。

　　（二）积极拓展融资渠道，加强专业人才培养。

　　房地产开发企业应积极拓展商业地产项目的融资渠道，积极利用债券、信托和基金等多种方式筹措资金, 鼓励支持金融产品创新，积极推进资产证券化进程。通过融资渠道多元化，解决开发资金的退出机制问题，缓解开发资金压力，避免短期套现行为，保证商业地产健康发展。

　　商业地产项目需要精通地产开发和商业运营的复合型人才,才能将松散的经营单位和多样的消费形态,统一到既定经营主题和运营平台。在培养复合型人才的同时,还要通过内部培养和外部引进等方式,加强项目开发、招商、运营和管理等领域专业人才储备力度。

　　（三）加强项目前期研究，提升项目运营水平。

　　商业地产项目与城市经济发展、规划建设和人口分布有着紧密的关系。商业地产项目开发前,要实施全面细致的市场调研和项目策划,进行周密的可行性研究和分析,做到高质量的施工和配套建设，避免盲目跟风和集中开发，保证投资项目的盈利能力和持续运营,有效控制投资风险。

　　商业地产开发企业可以适度提高自持物业出租比重，加强项目后期的招商引资力度，着力塑造项目的特色品牌，做到“产权统一、招商统一、管理统一”，发挥自持物业在运营、渠道和管理等方面优势以及示范效应，实现精准定位和资源整合，提升项目整体形象和服务水平。

　　（四）创新开发经营模式，把握市场发展机遇。

　　阿里投资入股苏宁，与苏宁开启全面战略合作关系，京东与永辉超市签订了战略合作框架协议,线上线下融合已成为当前的趋势。商业地产开发企业要摒弃传统思维，加强与互联网电商的合作关系，将网上购物与线下实体店运营融为一体，提高实体店服务质量和服务水平，注重人性化细节服务，提升消费者购物体验。

　　开发企业还应当积极转变项目开发方向，减少传统的以单纯购物为主的百货商店和购物中心等受电子商务影响较大的物业类型，着力开发餐饮、娱乐、休闲和健身等线上不可替代的生活服务性商业地产项目，以及多种功能于一体的城市综合体，充分整合顾客流量和消费资源。开发企业还可以适度转型开发旅游地产、教育地产、度假地产和养老地产等项目，充分把当前握市场发展机遇。

 

 

 

　　                                                                     供稿单位：投资处

　　                                                                     撰    稿：李两聪  田 明