关键词:房地产开发投资 分析

 

　　2015年,房地产市场调整对开发投资的影响逐渐显现,广东房地产开发投资增幅有所回落。在鼓励住房消费和降准降息政策作用下,商品房销售市场快速回暖,销售面积大幅增长后进入高位调整阶段。受销售回暖影响,开发企业到位资金大幅好转,但销售形势的好转尚未转化至投资端,土地成交和新开工情况依然低迷。

　　一、运行特点

　　(一) 房地产开发投资增幅回落。

　　房地产市场调整对开发投资的影响显现,广东房地产开发投资增幅自三季度开始连续四个月回落。2015年,广东房地产开发企业共完成开发投资8538.47亿元,同比增长11.8%,增幅比上半年回落4.3个百分点,比2014年回落5.9个百分点,比固定资产投资增幅低4.0个百分点;房地产开发投资额占固定资产投资的28.4%,同比回落1.1个百分点(见图1)。

　　图1   2015年广东房地产开发投资走势图

　　

　　从全国范围看,广东房地产开发投资自2008年以来首次超过江苏。2015年,江苏房地产开发投资同比下降1.1%,广东房地产开发投资总量超过江苏(比江苏多384.80亿元,见图2),居全国第一位,占全国房地产开发投资的8.9%。广东房地产开发投资增幅比江苏高12.9个百分点,比全国高10.8个百分点,低于海南和北京,居东部第三位。

　　图2 2000年以来粤苏房地产开发投资额对比

　　

　　按构成分,土地购置费增幅大幅回落。2015年,广东房地产开发投资中建筑工程投资5236.98亿元,同比增长9.5%,增幅比2014年回落2.4个百分点;安装工程投资811.42亿元,增长25.9%,增幅比2014年提高5.8个百分点;其他费用投资2390.86亿元,增长12.1%,其中土地购置费1711.53亿元,增长7.6%,增幅比2014年回落54.5个百分点。

　　按类型分,商业地产开发投资增幅回落显著。2015年,广东房地产开发投资中商品住宅开发投资5890.51亿元,同比增长13.6%,增幅比2014年回落0.7个百分点;办公楼和商业营业用房投资1085.78亿元和564.00亿元,增长15.2%和13.3%,增幅分别比2014年回落25.5个和20.6个百分点;其他投资998.19亿元,下降0.5%,比2014年回落10.2个百分点。

　　按区域分,粤东西北地区增幅回落较多。2015年,珠三角地区房地产开发投资增长12.4%,比2014年回落4.9个百分点,其中广州和深圳增长17.7%和24.5%,增幅分别比2014年提高2.2个和2.5个百分点。东翼和西翼增长13.1%和5.3%,分别比2014年回落11.8个和9.0个百分点,山区增长8.5%,比2014年回落11.1个百分点。

　　(二)开发企业资金到位情况大幅好转。

　　商品房销售行情持续好转,销售资金回笼加速,开发企业资金到位情况大幅好转。2015年,广东房地产开发企业本年到位资金小计14164.30亿元,增长25.1%,增幅比2014年提高16.9个百分点,比房地产开发投资增幅高13.3个百分点。本年到位资金小计与完成投资比由上年同期的1.48:1提高为1.66:1。

　　其中,国内贷款2577.81亿元,增长6.0%,增幅比2014年回落7.5个百分点;利用外资26.65亿元,下降58.1%;自筹资金3933.40亿元,增长6.1%,增幅比2014年回落26.3个百分点;其他资金来源7626.44亿元,增长48.8%,其中定金及预收款增长46.6%,个人按揭贷款增长51.4%,增幅分别比2014年提高59.3个和47.4个百分点。

　　(三)商品房销售市场高位调整。

　　2015年,在鼓励住房消费和降准降息政策作用下,广东商品房销售市场回暖显著,销售面积快速增长,增幅8月份达到全年高点后进入调整阶段,连续四个月出现回落。2015年,广东商品房销售面积11681.01万平方米,创历史新高,同比增长25.4%,增幅比三季度回落6.5个点,比2014年提高30.7个百分点;商品房销售额11442.80亿元,增长35.2%,增幅比三季度回落4.4个点,比2014年提高40.6个百分点(见图3)。其中,商品住宅销售面积和销售额增长28.6%和43.2%,分别比2014年提高36.1个和50.1个百分点。

　　图3 2015年广东商品房销售情况走势图

　　

　　从全国范围看,广东商品房销售面积和销售额均居全国首位。2015年,广东商品房销售面积比江苏多266.96万平方米,2005年以来首次超过江苏(见图4),占全国销售面积的9.1%,增幅分别比江苏和全国高18.9个和9.5个百分点;广东商品房销售额占全国销售额的13.1%,继续保持全国首位。

　　图4 2000年以来粤苏商品房销售面积对比

　　

　　按区域分,珠三角地区销售增幅回升显著。2015年,珠三角地区商品房销售面积同比增长29.4%,比上年提高35.9个百分点;东翼和西翼销售面积增长33.4%和5.7%,增幅分别比上年提高30.9个和11.3个百分点;山区增长15.4%,比上年提高16.4个百分点。

　　(四)商品房待售情况逐步好转。

　　2015年,广东商品房销售快速回暖,待售面积逐步减少,房地产开发企业库存压力有所减轻。2015年末,广东商品房待售面积5637.94万平方米,比上半年减少310.75万平方米,同比增长3.1%,增幅比2014年末回落19.2个百分点(见图5)。按用途分,商品房住宅待售面积3493.35万平方米,同比下降1.5%,去化情况较好;非住宅待售面积2144.59万平方米,增长11.6%。

　　分区域看,粤东西北地区库存压力较大。珠三角地区待售面积3656.81万平方米,同比下降1.3%,占全省待售面积的64.9%,比上年同期下降2.9个百分点,库存消化情况较好;东翼和西翼待售面积570.22万平方米和450.84万平方米,分别增长1.5%和11.5%,山区960.07万平方米,增长20.7%,库存压力较大,去化形势不容乐观。

　　图5 2015年广东商品房待售情况(万平方米)

　　

　　二、关注问题

　　(一)关注开发投资下行。

　　随着中国经济步入新常态,同时受2014年房地产市场调整影响,全国以及广东房地产开发投资下行趋势较为明显。2015年,广东房地产开发投资增幅“十二五”内仅略高于2012年,分别比2013年和2014年回落10.0个和5.9个百分点(见图6)。在开发投资增幅回落的同时,销售市场的回暖尚未及时有效转化至开发投资端,部分投资先行指标持续低迷,未有明显好转。2015年,广东房地产开发计划总投资增幅比2014年回落1.3个点,商品房施工面积增幅比2014年回落8.8个百分点,新开工面积同比下降5.3%,土地购置面积下降24.4%,进一步加剧了投资下行压力。

　　图6 近年来广东房地产开发投资走势图

　　

　　(二)关注市场区域分化。

　　2015年,在多项鼓励住房消费和促进房地产市场健康发展的政策以及相对宽松的货币政策作用下,广东房地产市场总体持续回暖,但市场之间区域分化十分显著。一线城市及其周边地区经济发达,外来人口较多,刚性需求和改善性需求强烈,商品房销售高速增长,复苏势头明显。其中,深圳市由于地少人多,供需矛盾较为突出,同时上半年股市大涨后资金转入楼市,房地产市场行情火热,全年销售面积增长56.1%,销售价格大幅增长,并对周边东莞、惠州的临深片区产生巨大的需求外溢效应,拉动东莞和惠州分别增长61.7%和32.1%,市场已显局部过热态势;佛山、中山和江门等地销售面积增幅也达30%以上。

　　粤东西北地区与珠三角地区相比,经济发展还处于欠发达阶段,城镇化水平较低,人口处于净流出态势,商品房供给多大于需求,对国家出台的房地产调控政策不敏感,房地产市场走势相对独立,复苏势头较缓,全年商品房销售面积增幅比珠三角地区低14.4个百分点, 韶关、云浮、阳江和肇庆四个地市商品房销售面积增幅低于上年同期,其中韶关市销售面积同比下降13.8%。

　　(三)关注销售价格增长。

　　随着销售市场行情回暖和销售面积的快速增长,商品房销售价格增幅持续升高,尤其是部分热点地区增幅明显。2015年,广东商品房平均销售价格每平方米9796元,同比增长7.8%,增幅比2014年提高7.9个百分点;其中商品住宅均价每平方米9495元,同比增长11.4%,增幅比2014年提高10.7个百分点(见图7)。销售价格的快速增长,不利于当前高库存的及时消化和市场的平稳运行。

　　图7  2015年广东商品房销售均价情况

　　

　　一线城市商品房销售价格增幅尤其明显,根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格统计数据,12月深圳新建商品住宅价格同比大幅增长47.5%,增幅高居全国70个大中城市首位,环比增长3.2%,市场过热态势尽显;广州新建商品住宅价格同比增长9.2%,环比增长0.7%(见图8)。

　　图8  广州和深圳商品住宅价格走势图

　　

　　三、趋势预测

　　随着中国经济步入新常态,房地产市场也步入新常态,进入低速增长时期。虽然近期房地产市场销售回暖显著,但传导至开发投资端尚需要较长时间,同时新开工面积和土地成交等先行指标增速持续低迷,市场仍处于去库存阶段,全国开发投资也处于下行周期,广东房地产开发投资面临较大下行压力。预计2016年广东房地产开发投资维持低速增长态势,增幅有可能跌破两位数。

　　“去库存”已成为今年全国五大经济任务之一,未来的房地产调控政策仍将以促消费、稳需求和去库存为主。但随着市场区域之间分化加剧,房地产市场调控政策将以因城施策和分类调控为主。从全省范围看,广东房地产市场在快速回暖后,热点城市逐步降温,商品房销售高位已开始出现调整态势。预计在调控政策效应递减、购房需求逐步释放以及同比基数较大等因素影响下,2016年广东房地产市场进入量跌价稳阶段,商品房销售面积增幅呈回落趋势。

　　

 

 

 

                                                                                         供稿单位:投资处

　　                                                                                     撰    稿:田 明、李两聪