内容摘要：本文分析了2016年一季度广东房地产开发投资和商品房销售市场的运行特点，论述了需要关注的一些问题，并对上半年房地产市场形势进行了判断和预测。

 

　　

　　关键词：房地产开发投资 分析

 

　　2016年一季度，广东房地产开发投资增幅回升，持续回落的走势初步扭转。商品房销售市场继续升温，销售面积高速增长。去库存政策效果显著，开发企业库存压力有所减轻。但还需要关注非商品住宅库存压力和商品房销售价格快速上涨等问题。

　　一、运行特点

　　（一）房地产开发投资增幅回升。

　　今年以来，随着商品房销售市场的畅旺逐步传导至开发投资端，开发企业投资热情有所提升，同时受春节后项目开发建设进度加快影响，广东房地产开发投资增幅回升，初步扭转从去年9月以来持续回落的走势（见图1）。2016年一季度，广东房地产开发企业共完成开发投资1746.55亿元，同比增长12.8%，增幅比上年同期低8.0个百分点，比2015年全年和1-2月分别提高1.0个和6.7个百分点，比固定资产投资增幅高0.7个百分点。房地产开发投资占固定资产投资的34.7%，比上年同期提高0.4个百分点。

图1 2016年一季度广东房地产开发投资走势

　　按构成分，土地购置费增速大幅提高。一季度，广东房地产开发投资中建筑工程投资1151.62亿元，同比增长9.9%，增幅比2015年提高0.4个百分点；安装工程投资175.27亿元，增长18.1%,增幅比2015年回落7.7个百分点；其他费用投资402.17亿元，增长20.0%，增幅比2015年提高7.9个百分点，其中土地购置费276.55亿元，增长34.4%，增幅比2015年提高26.8个百分点。

　　按类型分，办公楼和商业营业用房投资增幅提高。一季度，广东房地产开发投资中商品住宅投资1202.41亿元，同比增长11.8%，增幅比2015年回落1.7个百分点；办公楼投资122.87亿元，增长23.0%，商业营业用房投资221.79亿元，增长17.5%，增幅分别比2015年提高7.7个和4.3个百分点；其他投资199.48亿元，增长7.9%。

　　按区域分，粤东西北地区投资增幅提高。一季度，珠三角地区房地产开发投资同比增长11.5%，比2015年回落1.0个百分点，其中珠海市自贸区建设持续加快，开发投资大幅增长61.8%；东翼和西翼开发投资增长19.3%和11.7%，分别比2015年提高6.1个和6.4个百分点；山区增长22.9%，比2015年提高14.4个百分点。

　　（二）开发施工规模有所恢复。

　　一季度，广东房地产开发施工规模有所恢复，尤其是新开工面积增幅提高较为明显。一季度广东商品房房屋施工面积51841.38万平方米，同比增长11.6%，增幅比2015年提高4.3个百分点；其中新开工面积合计2685.82万平方米，增长10.9%，增幅比2015年提高16.2个百分点。一季度，广东房地产开发企业土地购置面积163.72万平方米，下降19.5%，降幅比2015年收窄4.9个百分点。新开工面积和土地购置面积等先行指标增幅提高对于巩固房地产开发投资的企稳回升趋势具有积极意义。

　　（三）商品房销售高速增长。

　　一季度，广东商品房销售市场延续了去年下半年的回暖走势，同时由于上年年初市场低迷，对比基数较小，商品房销售面积高速增长。一季度广东商品房销售面积2835.06万平方米，同比增长64.8%，增幅比2015年全年提高39.4个百分点；商品房销售额3022.72亿元，增长92.4%，增幅比2015年提高57.1个百分点（见图2）。其中，商品住宅销售面积和销售额分别增长64.3%和97.3%，比2015年分别提高35.7个和54.1个百分点。

图2 2016年一季度广东商品房销售情况走势

 

　　从全国范围看，一季度广东商品房销售面积比江苏少118.06万平方米，居全国第二位，与上年同期持平；商品房销售额比江苏多525.27亿元，居全国第一位。一季度广东商品房销售面积增幅分别比江苏和浙江高3.5个和0.8个百分点，比全国高31.7个百分点（见表1）。

　　

表1 广东和全国主要省市商品房销售情况

 

　　按区域分，珠三角地区销售面积增幅较快。一季度，珠三角地区商品房销售面积同比增长69.7%，比2015年提高40.4个百分点；东翼和西翼销售面积增长47.6%和52.8%，分别比2015年提高14.2个和52.8个百分点；山区增长48.0%，比2015年提高32.6个百分点。

　　二、关注问题

　　（一）关注市场区域分化加剧。

　　一季度，鼓励住房消费政策以及相对宽松的货币政策等政策作用持续，广东房地产市场总体延续回暖趋势。但由于广东各地区自身经济发展极不均衡，珠三角热点区域及周边地区对人才、资本和技术等资源具有较强的“虹吸效应”，在春节后市场热度再次升温，而粤东西北地区三四线城市复苏势头相对缓慢，房地产市场之间的区域分化更加显著。

　　珠三角热点区域中心城市对周边的带动作用明显。深圳房地产市场春节后在“首付贷”等高杠杆金融工具和投机需求影响下，房地产市场行情再度升温，一季度销售面积增长56.1%，销售均价达到每平方米44771元，并对周边的东莞和惠州等临深片区产生巨大的需求外溢效应，拉动东莞和惠州销售面积分别增长104.6%和117.0%，市场过热态势尽显；珠海市全面解除商品房限购政策，一季度销售面积增长128.2%，中山市受珠海市外溢需求和深中通道规划影响，销售市场火热，销售面积高速增长91.8%；一季度广州市销售面积增长30.5%，比1-2月增幅提高15.3个百分点，佛山市大幅增长61.8%（见表2）。

 

表2 广东热点区域商品房销售情况

 

　　粤东西北地区市场虽然也呈回升态势，但增幅相对较慢，市场之间分化较为显著。一季度粤东西北地区商品房销售面积增幅比珠三角地区低18.9个百分点，其中揭阳市销售面积同比出现负增长，潮州和清远两市增幅也分别比全省低40.4个和34.5个百分点。

　　（二）关注非商品住宅库存消化压力。

　　去库存政策持续发力，政策效果显著，房地产开发企业库存尤其是商品住宅库存压力有所减轻。一季度末，广东商品房待售面积（竣工未售出商品房，即狭义库存）同比下降2.3%（2015年一季度增长22.9%），其中商品住宅待售面积3487.34万平方米，同比下降11.2%，库存消化迅速（见图3）。

　　由于受电商冲击、实体经济增速放缓以及前期开发体量过大等因素影响，非住宅类商品房存库消化压力较大。一季度待售面积2312.39万平方米（办公楼和商业营业用房占比52.5%），同比增长15.0%，比2015年末增加167.80万平方米。非住宅商品房库存消化成为当前库存消化的难点,应引起足够的重视和关注，采取建立创客空间和线上短租平台等多种有效措施，盘活长期闲置库存，加快去化过程。

 

图3 2016年一季度广东商品房待售面积

                                                           单位：万平方米

　　（三）关注销售价格快速增长。

　　一季度，广东商品房销售价格快速增长，部分热点地区增幅尤其明显。一季度，广东商品房平均销售价格每平方米10662元，同比增长16.7%，比2015年提高866元；其中商品住宅平均销售价格每平方米10451元，同比增长20.1%，比2015年提高956元。按区域分，珠三角地区销售均价同比增长16.5%（除深圳外的珠三角地区均价增长5.8%）；东翼和西翼销售均价分别增长16.3%和7.7%；西翼销售均价下降0.1%。

　　一线城市及部分热点区域二线城市商品房销售价格增幅尤其明显。根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格情况显示，2016年3月深圳新建商品住宅价格同比大幅增长62.5%，环比增长3.7%，同比增幅继续高居全国70个大中城市首位，市场处于过热的非理性阶段；广州也处于快速上涨阶段，新建商品住宅价格同比增长15.3%，环比增长2.9%（见图4）。

图4 北上广深新建商品住宅价格同比增幅走势图

 

　　

　　房地产市场的非理性过热和销售价格的快速增长，一是对实体经济产生巨大的挤出效应，伴随的租金增长也增加了实体经济的负担；二是资金通过投资房地产实现快速增值，歪曲了社会财富导向，阻止了公众“大众创业”和“万众创新”的热情，削弱了城市竞争力；三是部分投机需求与首付贷等高杠杆的金融工具相结合，大大增加了经济运行中的金融风险。

　　三、趋势预测

　　综上分析，广东房地产开发投资增幅虽然有所回升，但销售市场行情传导到开发投资端还需要一定的过程和时间，新开工面积和土地购置等先行指标增幅有所提高，但增幅仍较为缓慢，开发投资回升的基础仍不牢固，还存在较大的下行压力，预计2016年上半年广东房地产开发投资增长15%左右。

　　商品房销售市场延续了去年的升温行情，但市场分化加剧，调控政策将以因城施策和分类调控为主。以深圳为代表部分热点城市房价快速上涨，投机需求升温，市场风险逐步积聚，调控政策已经开始收紧，“首付贷”和“众筹购房”等高杠杆工具已被叫停，市场可能会逐步降温；其他城市将会维持现有调控政策和基调，市场延续回暖趋势。从全省范围看，预计在购房需求逐步满足和释放、热点城市市场降温、投机需求抑制以及同比基数增大等因素影响下，2016年上半年广东房地产市场商品房销售面积增幅将高位回落。

 

 

　　

供稿单位：投资处                                  

撰    稿：田 明  贺 健