内容摘要：本文分析了2016年上半年广东房地产开发投资和商品房销售市场的运行特点，指出需引起关注的问题，并对全年房地产市场形势进行了判断和预测。

 

　　关键词：房地产开发投资 分析

 

　　今年以来，广东房地产开发投资增幅持续回升，上半年增幅创年内新高。开发企业到位资金充裕，新开工面积增幅提高明显。商品房销售持续畅旺，去库存政策效果显著，开发企业库存压力逐步减轻。

　　一、运行特点

　　（一）房地产开发投资增幅持续回升。

　　今年以来，广东商品房销售市场的畅旺逐步传导至开发投资端，房地产开发投资增幅快速走高，连续四月维持回升态势。上半年，广东房地产开发企业共完成开发投资4512.99亿元，同比增长20.8%，增幅比一季度和2015年分别提高8.0个和9.0个百分点（见图1）,比固定资产投资增幅高7.3个百分点。房地产开发投资额占固定资产投资的33.2%，拉动固定资产投资增长6.4个百分点。

　　图1 2015年上半年以来广东房地产开发投资走势图

 

　　按构成分，安装工程投资增长较快。上半年，广东房地产开发投资中建筑工程投资2903.75亿元，同比增长21.6%，增幅比一季度提高11.7个百分点；安装工程投资457.25亿元，增长36.8%,增幅比一季度提高18.6个百分点；其他费用投资1108.51亿元，增长14.3%，其中土地购置费811.46亿元，增长22.3%，增幅比一季度回落12.1个百分点。

　　按类型分，办公楼和商业营业用房投资增幅较快。上半年，广东房地产开发投资中商品住宅投资3077.14亿元，同比增长19.0%，增幅比一季度提高7.1个百分点，其中90平方米以下住宅投资增长20.2%；办公楼投资356.27亿元，商业营业用房投资596.82亿元，分别增长51.1%和34.2%，增幅分别比一季度提高28.2个和个16.6百分点；其他投资482.77亿元，增长2.7%。

　　按区域分，珠三角和东翼开发投资增长较快。上半年，珠三角和东翼开发投资增长22.2%和27.6%，分别比全省增幅高1.4个和6.8个百分点；西翼增长2.3%，比全省增幅低18.5个百分点；山区增长14.1%。

　　从总量看，上半年广东房地产开发投资额超过江苏居全国第一位，比上年同期提高一位；从增速上看，广东房地产开发投资增速比全国快14.7个百分点，居全国第二位，东部第一位；从占比看，广东房地产开发投资占固定资产投资的比重较高，比全国水平高15.2个百分点，在全国仅次于上海、北京和海南（见表1）。

　　表1 2016年上半年全国主要省市房地产开发投资情况

地   区	完成投资 （亿元）	同比增长（%）	占固定资产投资 比重（%）
全国总计	46630.52	6.1	18.0
广    东	4512.99	20.8	33.2
山    东	2904.10	9.4	13.0
江    苏	4498.91	8.1	20.0
浙    江	3504.00	-0.8	25.7
上    海	1685.31	8.7	60.0

 

　　（二）开发企业到位资金充裕。

　　受相对宽松的货币政策和销售好转资金回笼加速等因素影响，个人按揭贷款和定金及预收款高速增长，广东房地产开发企业到位资金充裕。上半年，广东房地产开发企业本年到位资金小计8185.49亿元，同比增长34.4%，增幅比一季度高3.0个百分点。其中，国内贷款1358.43亿元，下降1.2%；利用外资13.50亿元，增长16.9%；自筹资金2119.49亿元，增长18.6%；其他资金来源4694.07亿元，增长60.9%，其中个人按揭贷款增长88.5%，定金及预收款增长42.1%，分别比上年同期提高61.1个和24.3个百分点。

　　（三）新开工面积增幅提高明显。

　　开发企业市场前景预期乐观，新开工面积增幅提高明显。上半年，广东商品房屋施工面积56165.75万平方米，增长11.5%，其中新开工面积合计6834.06万平方米，增长17.7%，增幅比一季度提高6.9个百分点。项目开发建设推进顺利，竣工面积快速增长。上半年，广东商品房屋竣工面积2538.53万平方米，增长32.1%，增幅比一季度提高5.9个百分点。

　　（四）商品房销售面积增幅高位回落。

　　今年以来，广东商品房销售市场延续了去年的回暖行情，销售持续畅旺，但受上年基数前低后高影响，商品房销售面积高速增长后增幅逐步回落。上半年，广东商品房销售面积6722.22万平方米，创历史同期最高水平，同比增长39.3%，增幅比一季度回落25.5个百分点；商品房销售额7241.80亿元，增长56.7%，增幅比一季度回落35.7个百分点（见图2）。其中，6月当月商品房销售面积1508.21万平方米，同比增长14.1%，环比增长34.2%，月成交量连续四月维持在1000万平方米以上。

　　图2 2015年上半年以来广东商品房销售情况走势图

 

 

　　按区域分，珠三角地区商品房销售面积增长较快。上半年，珠三角地区商品房销售面积同比增长40.6%，占全省销售面积的75.7%，同比提高0.7个百分点。东翼和西翼销售面积分别增长23.8%和32.5%，比全省低15.5个和6.8个百分点；山区销售面积增长39.8%。

　　从全国范围看，广东商品房销售面积和销售额均居全国首位。上半年，广东商品房销售面积总量占全国的10.5%，超过江苏居全国第一位，增幅低于浙江和江苏，比全国高11.4个百分点；上半年，广东商品房销售额占全国的14.9%，总量稳居全国第一位，增幅比全国高14.6个百分点（见表2）。

　　表2 2016年上半年全国主要省市商品房销售情况

地   区	销售面积 （万平方米）	同比增长 （%）	销售额 （亿元）	同比增长 （%）
全国总计	64302.49	27.9	48682.35	42.1
广    东	6722.22	39.3	7241.80	56.7
其中：珠三角	5089.96	40.6	6414.33	59.0
山    东	4269.58	16.5	2428.17	19.4
江    苏	6691.88	44.4	5824.28	73.0
浙    江	3848.72	50.0	4248.91	58.0
上    海	1199.61	18.2	3008.11	47.2

 

　　（五）商品房库存规模逐步减少。

　　去库存政策效果显著，广东商品房库存规模逐步减少，开发企业去库存压力减轻。截至6月底，广东商品房待售面积（竣工未售出商品房，为狭义库存）5664.24万平方米，比一季度减少135.49万平方米，同比下降4.8%。

　　按类型分，商品住宅库存消化迅速，非商品住宅库存消化形势严峻。其中，商品住宅待售面积3335.42万平方米，比2015年底减少157.93万平发米，同比下降13.2%。受电商冲击、实体经济增速放缓以及前期开发体量过大等因素影响，非住宅类商品房存库不减反增，6月底非商品住宅待售面积2328.83万平方米（占全部待售面积的41.1%），比一季度和2015年底分别增加16.44万平方米和184.24万平方米，同比增长10.5%（见图3）。非商品住宅库存消化压力较大，成为当前房地产市场库存消化的难点。

　　图3 2015年6月以来广东商品房待售面积构成图

 

 

　　按区域分，珠三角地区库存消化较快，粤东西北地区库存消化压力较大。6月底，珠三角地区待售面积3560.76万平方米，同比下降9.1%；粤东西北地区待售面积2103.49万平方米（占全省的的37.1%，同比提高3.0个百分点），增长3.5%，其中东翼同比下降1.3%，西翼同比增长2.2%，山区增长6.9%。

　　二、需引起关注的问题

　　（一）个别地市开发投资增幅偏快。

　　随着广东经济的发展和城镇化的推进，房地产开发投资总体保持较快增长势头，但个别地市房地产开发投资增长过快，占固定资产投资比重过高，固定资产投资对房地产开发投资的依赖性较强。上半年，广东21个地市中7个地市的房地产开发投资增幅比固定资产投资增幅高15个点以上。珠海房地产开发投资增长高达45.7%，比项目投资（固定资产投资中的非房地产开发投资部分）高45.7个百分点，占固定资产投资的45.2%（全省第三），同比提高9.1个百分点；深圳和佛山开发投资增幅分别比项目投资高23.6个和32.4个百分点；中山开发投资增长17.0%，比项目投资增幅高5.0个百分点，占固定资产投资的49.3%，占比居全省第一位（见图4）。

　　图4 2016年上半年部分地市项目投资和房地产开发投资增速情况

 

　　（二）市场区域分化持续。

　　今年以来，广东房地产市场总体向旺，但市场区域分化持续，热点区域市场升温显著，个别地市行情持续低迷。深圳春节后市场行情再度爆发，房价领涨全国， 6月“地王”再现，市场已显过热趋势。临近深圳的惠州和东莞上半年销售面积分别增长70.7%和37.9%。珠海上半年销售面积大幅增长81.6%。佛山上半年销售面积增长56.3%。区域中心城市汕头和湛江也分别增长56.6%和54.0%。而个别地市销售市场持续低迷,复苏势头缓慢。上半年，揭阳商品房销售面积同比下降1.5%（上年同期下降5.3%），肇庆增长1.4%（上年同期增长18.1%），茂名增长8.2%（上年同期增长2.4%）。

　　（三）销售价格快速增长。

　　随着本轮销售市场行情升温和销售面积的快速增长，商品房销售价格增幅快速走高，广东商品房销售均价突破万元，尤其是部分热点城市增幅尤其明显。上半年，广东商品房平均销售价格每平方米10773元，创今年以来新高，同比增长12.5%；其中商品住宅均价每平方米10584元，增长14.4%（见图5）。

　　图5 2015年以来广东商品房销售均价情况

 

 

　　根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格指数（与销售均价相比，剔除了区域与结构因素，广东有穗、深、惠、韶、湛5个城市纳入统计），6月深圳新建商品住宅价格同比大幅增长47.4%，由于基数原因虽有所回落，但仍高居全国70大中城市首位，环比增长2.6%，仍保持上升势头，市场已处于过热的非理性阶段；广州新建商品住宅价格同比增长19.4%，环比增长1.8%；惠州同比增长13.5%，环比增长2.5%（见图6）。

　　图6 2015年以来广州、深圳和惠州新建商品住宅价格走势图

 

　　三、趋势预测

　　房地产市场销售的升温已经传导至开发投资端，开发投资增幅回升趋势较为明显，土地市场也持续升温，新开工面积等先行指标增速也呈稳步回升态势，同时考虑到房地产开发项目建设具有一定的延续性，预计下半年广东房地产开发投资仍将维持稳中有升的趋势，全年增长25%左右。

　　广东商品房销售市场总体虽回暖升温，但市场区域之间走势分化，调控政策仍将以因城施策和分类调控为主。一二线城市尤其是以深圳为代表部分区域热点城市房价快速上涨，投机需求升温，市场风险逐步积聚，调整压力增大，市场在下半年可能会增幅放缓或逐步降温；库存较大和升温较缓的三四线城市将会维持现有的调控政策和去库存基调，市场延续回暖的趋势。从全省范围看，受刚性和改善性购房需求逐步满足和释放、投机需求抑制和市场供给增加等因素影响，预计市场供求关系下半年逐步趋于均衡，成交量保持相对平稳，但受上年基数逐步增大影响，商品房销售面积增幅将高位持续回落，呈前高后低走势，房价预计将维持高位运行，涨幅逐步趋于平缓。

 

 

　                                                                       　供稿单位：投资处

　                                                                       　撰    稿：钟淼宏 田明