内容摘要：本文分析了2016年前三季度广东房地产开发投资和商品房销售市场的运行特点，论述了需关注的问题，并对全年房地产市场形势进行了判断和预测。

 

　　

　　关键词：房地产开发投资 分析

 

　　2016年以来，广东房地产开发投资增幅快速回升后逐步企稳，商品房销售持续畅旺，去库存政策效果显著，开发企业库存压力逐步减轻，但市场行情持续分化,中心热点城市房地产市场和房价存在过热态势。

　　一、运行特点

　　（一）房地产开发投资回升企稳。

　　今年以来，商品房销售市场的畅旺行情逐步传导至开发投资端，广东房地产开发投资增幅快速走高，连续四月增幅回升后小幅回落逐步企稳。前三季度，广东房地产开发企业共完成开发投资7222.55亿元，同比增长18.0%，增幅比上半年回落2.8个百分点，比1-8月提高0.6个百分点，比上年同期提高2.0个百分点（见图1）。广东房地产开发投资额占固定资产投资额的32.4%，同比提高1.4个百分点；房地产开发投资增幅比固定资产投资增幅高5.7个百分点，拉动固定资产投资增长5.5个百分点。

 

图1 2015年1-9月以来广东、全国房地产开发投资走势

 

 

　　按构成分，土地购置费增幅较快。前三季度，广东房地产开发投资中建筑工程投资4448.24亿元，同比增长17.1%，增幅比上半年回落4.5个百分点；安装工程投资736.34亿元，增长25.1%,增幅比上半年回落11.6个百分点；其他费用投资1967.94亿元，增长18.4%，其中土地购置费1513.42亿元，增长27.7%，增幅比上半年提高5.4个百分点。

　　按类型分，办公楼和商业营业用房投资增幅较快。前三季度，广东房地产开发投资中商品住宅投资4901.01亿元，同比增长16.4%，增幅比上半年回落2.6个百分点。办公楼投资593.32亿元，增长45.5%；商业营业用房投资947.01亿元，增长24.1%，增幅分别比上半年回落5.6个和10.1个百分点；其他投资781.20亿元，增长5.4%。

　　按区域分，珠三角地区开发投资增幅提高。前三季度，珠三角地区房地产开发投资增长19.0%，增幅比上半年提高0.8个百分点；东翼和西翼分别增长21.8%和12.9%，比上半年回落2.8个和0.7个百分点；山区增长8.2%，比上半年回落0.1个百分点。

　　从全国来看，广东房地产开发投资保持较快增长水平。前三季度，广东房地产开发投资总量继续稳居全国首位，比江苏多536.01亿元，占全国的9.7%，同比提高1.0个百分点；增幅居东部第二位，全国第六位，比全国水平高12.2个百分点，比江苏高11.0个百分点（见表1）。

 

表1 2016年前三季度全国主要省市房地产开发投资情况

 

 

　　（二）商品房销售持续畅旺。

　　今年以来，广东房地产市场延续了去年的回暖行情，商品房销售持续畅旺，深圳、珠海、东莞、佛山和惠州等一二线城市，市场行情火热。但受上年基数前低后高影响，广东商品房销售面积增幅由年初的高速增长逐步回落。前三季度，广东商品房销售面积10317.98万平方米，创同期历史新高，同比增长32.0%，增幅比上半年提高2.4个百分点；商品房销售额11522.86亿元，增长50.5%，增幅比上半年提高4.2个百分点。按类型分，商品住宅销售面积和销售额分别增长31.0%和52.2%，分别比上半年提高2.5个和5.2个百分点。

 

图2 2015年1-9月以来广东商品房销售走势

 

　　

　　其中，9月当月广东商品房销售面积1576.71万平方米，创当月销售面积历史新高,同比增长46.8%，环比增长48.2%。今年以来,广东商品房销售持续畅旺，除7月外，其他月份当月销售面积均超过1000万平方米（见图3）。

 

图3 2016年1-9月当月广东商品房销售情况

 

 

　　按区域分，珠三角和东翼销售面积增长较快。前三季度，珠三角地区商品房销售面积同比增长32.6%，占全省销售面积的74.9%，同比提高0.3个百分点，其中珠海和佛山分别增长90.2%和63.5%。东翼销售面积增长46.2%，其中汕尾和汕头分别增长85.6%和62.5%。西翼增长17.5%。山区销售面积增长34.2%，其中河源增长46.1%。

　　从全国范围看，广东商品房销售面积和销售额继续保持全国首位。前三季度，广东商品房销售面积总量比江苏多223.18万平方米，占全国的9.8%，增幅低于浙江和江苏，比全国水平高5.1个百分点；前三季度，广东商品房销售额占全国的14.4 %，增幅比全国水平高9.2个百分点（见表2）。

 

表2 2016年前三季度全国主要省市商品房销售情况

地   区	销售面积 （万平方米）	同比增长 （%）	销售额 （亿元）	同比增长 （%）
全国总计	105184.53	26.9	80208.16	41.3
广    东	10317.98	32.0	11522.86	50.5
珠三角	7727.15	32.6	10187.17	52.3
山    东	7752.25	24.9	4547.89	30.6
江    苏	10094.80	35.1	8908.29	63.1
浙    江	6191.80	51.0	6869.03	59.5
上    海	1999.03	18.7	5007.49	44.1

 

　　三、商品房销售均价屡创新高

　　商品房销售价格增幅快速走高，广东商品房销售均价每平方米突破万元，尤其是部分热点城市增幅尤其明显。前三季度，广东商品房平均销售价格每平方米11168元，比上半年提高262元，再创历史新高，同比增长14.1%，增幅比上半年提高1.2个百分点（见图4）；商品住宅平均销售价格每平方米11001元，比上半年提高291元，增长16.2%，增幅比上半年提高1.9个百分点。

 

图4 2015年以来广东商品房销售均价走势

　　

　　其中，珠三角地区商品房销售均价每平方米13184元，同比增长14.9%。深圳均价每平方米46722元，增长38.3%；珠海均价18571元，超过广州居全省第二位，增长37.6%；东莞市均价13263元，增长37.6%；惠州和中山均价分别增长25.1%和22.8%。

　　根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格指数，9月深圳新建商品住宅价格同比大幅增长34.5%，由于基数原因增幅虽有所回落，但环比增长1.9%，继续保持上升势头；广州新建商品住宅价格同比增长23.2%，环比增长3.1%；惠州同比增长20.3%，环比增长3.9%（见图5）。

 

图5 2015年以来广州、深圳和惠州新建商品住宅价格增速走势

 

    四、去库存政策效果显著

    去库存政策效果显著，广东商品房库存规模逐步减少，开发企业去库存压力减轻。截至9月底，广东商品房待售面积（竣工未售出商品房，为狭义库存）5642.13万平方米，同比下降3.5%，分别比上半年和一季度减少22.13万平方米和157.60万平方米。

　　按类型分，商品住宅库存消化迅速，非商品住宅库存消化形势严峻。其中，商品住宅待售面积3335.42万平方米，比一季度减少236.10万平发米，同比下降12.1%。非商品住宅待售面积2390.89万平方米（占全部待售面积的42.4%），比一季度增加78.50万平方米，同比增长11.2%。

　　二、关注问题

　　（一）本轮房价快速上涨原因分析。

　　本轮一二线热点城市房地产市场行情的迅速升温和房价的快速上涨，在初期主要是由刚性需求和改善性需求入市带动，推动市场回暖和成交量逐步放大，此后在资金大量涌入和房价上涨预期增强等多种因素影响下，市场投机需求和投机色彩浓厚，成为房价上涨的重要推手，商品房已经成为重要的资本品，其资本属性已远超居住属性。综合分析，一二线热点城市房价上涨主要有以下原因：

　　一是住房需求一定程度集中释放。2013年初，“国五条”政策发布后，市场上出现一波搭末班车的集中购房行为，市场需求出现一定程度透支。此后，房地产市场进入调整期，观望情况浓厚，商品房成交量高位回落市场持续低迷，2014年广东商品房销售面积同比下降5.3%。从2014年下半年开始，在降准降息和限购政策松绑等多种鼓励政策作用下，受到压抑的刚性购房需求和改善性住房需求逐渐释放，积极主动入市，销售市场持续升温，成交量快速回升，推动房价进入上涨周期。

　　二是货币政策相对宽松。稳增长的经济政策需要相对宽松的货币政策支持，信贷规模的放松和货币供应量增加导致市场流动性宽松，资金大量进入房地产业，成为推动房价持续上涨的重要因素。自2014年11月至2015年10月，央行连续6次降息（见图6），2015年2月至2016年2月，央行连续6次降准，货币市场流动性快速扩张，推动房地产市场行情的持续升温。

 

图6 近年来基准利率调整图

　　

　　三是鼓励购房政策效果显著。从2014年下半年开始，为了化解库存和促进房地产市场回稳，多项鼓励购房政策出台。“9.30”政策，对限贷政策进行了松绑；“3.30”政策大幅降低了贷款购房首付比例，将二手房营业税免征期由5年改为2年；“8.31”政策和“9.30”新政再次降低非限购城市贷款购房首付比例。政策效果在一二线城市更为显著，在促进房地产市场迅速转暖和成交快速回升的同时，提升了居民购房杠杆，推动了房价的企稳回升。

　　四是部分区域市场供需矛盾仍比较突出。商品房作为一种特殊的商品，其生产受到土地供给和建设周期等因素影响，供给在短期内难以大幅提升。而随着城镇化进程的不断推进，一二线城市由于具有良好的就业机会、教育医疗等条件，产生巨大的虹吸效应，大量的外来人口和资本不断涌入，但土地资源却相对匮乏，尤其是在需求集中爆发后，前期库存快速消化，供需矛盾在区域和结构上凸显，在中心城市以及中心城区尤为明显。

　　五是“地王”频出推动房价上涨预期。货币政策的宽松和销售形势的好转，开发企业资金充裕，在土地市场上纷纷出手。深圳、珠海和广州等地以高总价、高单价和高溢价率为代表的“地王”频频出现，再加上部分开发企业和房地产中介借机炒作“地王”，对公众的市场预期形成强烈看涨暗示，大幅拉动地王周边的房价。

　　六是“资产荒”下投资渠道匮乏。货币资金具有逐利的天性，而在利率下行周期及利率市场化改革的大环境下，银行存款的吸引力正逐步降低；互联网金融风险集中爆发，收益率也持续下降；股灾后股市疲软尚未恢复元气；债市刚性兑付被打破，投资者更加谨慎；再加上实体经济回报率低下，形成当前所有投资都只有微利甚至无利、资金无处投的“资产荒”局面。在投资渠道匮乏的“资产荒”下，一二线城市的商品房由于其稀缺性具有较强的保值增值功能，大量投机资金涌入房地产市场，推动房价快速增长。

　　（二）房地产市场过热将对经济发展的消极影响。

　　房地产市场的合理增长和平稳发展不仅直接拉动经济增长，还在改善居民居住条件、创造就业岗位、推进城镇化建设和增加地方政府财税收入等方面具有积极的拉动和促进作用，尤其是在短期内对经济具有较强的刺激作用。但开发投资增长过快和房地产市场的非理性过热，则会对经济的长期稳定和持续发展产生较强的抑制作用和消极影响。

　　一是对实体经济形成挤出效应。房地产开发占用和吸引大量资金，对实体经济的资金需求产生巨大的挤出效应下，房价高涨还带来土地价格以及租金的大幅增长，增加了实体经济运行负担(图7)。二是对消费增长具有替代效应。高额的购房支出占据了居民可支配收入的较大部分,直接挤占了居民在教育、医疗、旅游、文化和体育等其他领域的消费支出。三是通过投资房地产实现资产快速增值，歪曲了社会财富导向，阻止了社会“大众创业”精神和“万众创新”热情，房价和房租快速上涨大幅增加生活成本，削弱了城市竞争力和对人才的吸引力。四是形成一定的金融风险。房地产市场投机需求升温，杠杆率不断提高，加剧了市场的波动，增加了经济运行中的金融风险。五是形成其他的潜在社会不良影响。房价和房租快速上涨，中低收入者生活成本大幅增加，影响社会稳定和和谐。

 

图7 2015年1-10月以来民间投资中项目投资和房地产开发投资走势

 

　　三、政策分析与形势预测

　　（一）本轮调控政策分析。

　　房地产市场局部过热和房价快速上涨已经引起中央政府的高度关注。7月，政治局召开会议部署下半年经济工作，首次提出要抑制资产泡沫，而资产泡沫主要聚焦在房地产行业。国庆前后，包括广州、深圳、东莞、佛山和惠州在内的多个热点城市集中出台房地产调控政策。

　　本轮房地产调控政策由国家层面统一部署，地方政府集中出台，充分体现了“分类调控,因城施策”的原则，调控主体包括住建、国土、金融、网宣、工商和物价等多个政府部门，调控内容更是涵盖了限贷限购、提高首付比例、增加土地供给、打击市场炒作，整顿市场秩序、稳定市场预期等多种手段，主要目的在于打击房地产市场投机需求，抑制局部地区市场过热和房价过快上涨，引导资金“脱房入实”，支持实体经济发展。本轮房地产市场调控部门联动、多管齐下、执行力度强、见效速度快，部分热点地区市场已有降温迹象。

　　（二）趋势预测。

　　房地产销售市场的升温传导至开发投资端后，开发投资增幅回升趋势较为明显，土地市场交易回暖，新开工面积等先行指标增速保持较快增长，同时考虑到房地产开发项目建设具有一定的延续性，以及上年同期开发投资增幅回落基数较小,预计四季度广东房地产开发投资增幅将缓中趋稳,预计全年增长18.0%左右。

　　新一轮调控政策密集出台后,热点城市房地产市场已有一定的降温迹象，随着调控政策效果的进一步显现，房价快速上涨预期应会逐步扭转，市场观望情绪浓厚，成交量也将进一步下降。而库存较大和升温较缓的三四线城市将会维持现有的调控政策和去库存基调，市场延续回暖的趋势。从全省范围看，受刚性和改善性购房需求逐步满足和释放、投机需求抑制、热点城市逐步降温和市场预期扭转等因素影响，预计市场供求关系四季度逐步趋于均衡，成交量有所回落，同时受上年基数逐步增大影响，四季度商品房销售面积增幅将持续回落，全年预计增长25.0%左右，同时，全省销售均价短期内仍将维持高位运行，随着成交量逐步回落增幅逐步放缓。

 

 

 

　　

供稿单位：投资统计处           

撰    稿：田 明