内容摘要：本文分析了2016年广东房地产开发的基本情况和主要特点，指出全省房地产开发中存在的问题，并对2017年房地产开发趋势做出预判。

 

　　关键词：2016年  房地产开发  分析

 

　　2016年，广东房地产开发投资保持平稳较快增长，土地成交和新开工情况良好，到位资金增幅有所回落但仍高于投资增幅；销售面积屡创新高后小幅回落，平均销售价格高位运行，商品房待售面积略有下降。

　　一、基本情况

　　（一）房地产开发投资企稳回升。

　　2016年，广东房地产开发投资平稳增长，全年完成投资突破1万亿元大关，达10307.80亿元，同比增长20.7%，增幅比上年提高8.9个百分点，占固定资产投资的比重从上年的28.4%提高到31.2%（见图1）。

图1 2011-2016年广东房地产开发投资完成额和增速

　　

　　从全国范围看，广东房地产开发投资总量居全国第一，比江苏、浙江和山东分别多1351.43亿元、2838.43亿元和3984.42亿元；投资总量占全国比重为10.0%，同比提高1.1个百分点，比江苏、浙江和山东分别高1.3个、2.7个和3.8个百分点。投资增速比全国高13.8个百分点,比江苏、浙江和山东分别高10.9个、15.7个和13.4个百分点，但低于天津（22.9%）、河南（28.2%）和广西（25.6%）,居全国第四位（见表1）。

表1 2016年主要省份房地产开发投资情况

地   区	完成投资 （亿元）			比上年增长 （%）
		住  宅	土地购置费		住  宅	土地购置费
全    国	102580.61	68703.87	18778.68	6.9	6.4	6.2
广    东	10307.80	6977.66	2243.98	20.7	18.5	31.1
江    苏	8956.37	6628.87	1835.03	9.8	9.0	21.9
浙    江	7469.37	4806.64	2634.37	5.0	8.0	4.9
山    东	6323.38	4690.22	937.66	7.3	6.6	-9.5
上    海	3709.03	1965.43	1208.28	6.9	8.4	20.3

 

　　从投资构成看，土地购置费上涨较快。2016年，广东房地产开发投资中建筑工程6303.97亿元，增长20.4%，增幅比上年提高10.9个百分点；安装工程1021.75亿元，增长25.9%，增幅比上年提高0.1个百分点；设备工器具购置99.12亿元，下降0.1%，增幅比上年回落27.2个百分点；其他费用2882.96亿元，增长20.6%，增幅比上年提高8.5个百分点。（见图2）。

图2 2016年房地产开发企业投资总额构成

                                                                                                                           单位：亿元

　　

　　从投资用途看，办公楼开发投资增幅明显。2016年，广东房地产开发投资中商品住宅投资6977.66亿元，增长18.5%，增幅比上年提高4.9个百分点；办公楼投资852.07亿元，增长51.1%，增幅比上年提高35.8个百分点；商业营业用房投资1390.28亿元，增长28.0%，增幅比上年提高14.8个百分点；其他投资1087.79亿元，增长9.0%，增幅比上年提高9.5个百分点。

　　（二）土地成交活跃。

　　2016年，广东房地产开发企业本年土地购置面积1750.32万平方米，同增长18.4%，增幅比上年大幅提高42.8个百分点。本年土地成交价款1399.39亿元，增长57.1%，增幅比上年提高53.0个百分点。其中，土地使用权出让金1172.54亿元，增长61.5%，增幅比上年提高49.0个百分点。从广东的两个一线城市广州、深圳看，2016年，广州土地购置面积增长83.1%，增幅比上年大幅提高140.8个百分点；土地成交价款增长59.4%，增幅比上年提高73.0个百分点。深圳土地购置面积增长37.4%，增幅同比提高7.2个百分点；土地成交价款增长97.2%，增幅同比大幅下降85.6个百分点。

　　（三）到位资金增幅小幅回落。

　　2016年，广东房地产开发企业资金整体仍较为充裕，但增幅略有回落。本年到位资金17666.05亿元，同比增长24.7%，增幅比上年回落0.3个百分点，到位资金与完成投资比由上年同期的1.66：1提高到1.71:1。到位资金中，国内贷款2559.13亿元，下降0.7%，增幅比上年回落6.7个百分点；利用外资30.23亿元，增长13.5%，增幅比上年大幅提高71.6个百分点；自筹资金4844.00亿元，增长23.2%，增幅比上年提高17.0个百分点；其他资金来源10232.68亿元，增长34.2%，增幅比上年回落14.6个百分点。其他资金来源中，定金及预收款5586.91亿元，增长20.0%；个人按揭贷款3569.32亿元，增长53.7%。

　　（四）商品房销售比较畅旺。

　　2016年，广东商品房销售市场整体良好，受上年基数前低后高和新一轮从严调控政策影响，商品房销售增幅自年初高位开局后逐月回落。全年商品房销售面积14611.60万平方米，增长25.1%，增幅比前三季度回落6.9个百分点，比上年回落0.3个百分点；全年商品房销售额16214.61亿元，增长41.7%，增幅比上年提高6.5个百分点。其中，商品住宅销售面积和销售额分别增长24.0%和42.9%，增幅比上年分别回落4.5个和0.3个百分点（见图3）。

　　图3  2016年广东商品房销售面积走势

　　

　　按区域分,主要珠三角地区商品房屋销售增幅回落。2016年,珠三角地区商品房销售面积同比增长22.8%,增幅比上年回落6.6个百分点;东翼和西翼销售面积分别增长51.6%和17.9%,增幅比上年提高18.2个和12.2个百分点;山区增长32.9%,增幅比上年提高17.5个百分点。

　　（五）商品房均价高位运行。

　　2016年，广东全省平均商品房销售价格为每平方米11097元，比上年提高1301元，增长13.3%，增幅比上年提高5.5个百分点。其中，商品住宅销售均价每平方米10936元，比上年提高1441元，增长15.2%，增幅比上年提高3.8个百分点（见图4）。

图4  2016年广东省商品房销售价格

　　

　　分区域看，珠三角地区商品房均价涨幅领跑全省。2016年，珠三角九市商品房均价13257元/平方米，增长15.5%，增幅比上年提高8.6个百分点。其中，均价过万的地市有深圳市（45146元/平方米）、珠海市（18611元/平方米）、广州市（16384元/平方米）和东莞市（13846元/平方米）。东翼、西翼和山区商品房均价分别增长8.3%、9.0%和4.3%，粤东西北地区中均价前三位分别是汕头市（7904元/平方米）、湛江市（6056元/平方米）和潮州市（5479元/平方米）。

　　（六）待售面积有所减少。

　　2016年，广东商品房待售面积总量有所下降，商品住宅和商业地产去库存分化明显，其中住宅待售面积显著减少，商业地产则明显增加。全年全省商品房待售面积比上年减少135万平方米以上，下降2.4个百分点。其中，商品住宅待售面积同比下降近12%，而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积则同比分别增长19.6%、10.9%和12.8%。

　　二、存在的主要问题

　　2016年，广东房地产市场存在部分地区房价上涨过快、区域发展不均衡、后续到位资金不容乐观等主要问题。

　　（一）部分地区房价上涨过快。

　　受去库存政策导向和宽松货币政策影响， 2016年初，广东一二线城市房价率先上涨，一季度深圳房价同比上涨67.6%，珠海同比上涨34.0%；上半年深圳房价涨幅继续提升，二线城市东莞、惠州也加入房价快速上涨的行列；三季度，深圳、珠海、东莞房价涨幅均超过30.0%。9月底国家开始了新一轮调控。全年，东莞以41.4%的涨幅位居第一，深圳（33.0%）和珠海（30.8%）位列第二、三。

　　（二）企业资金压力增大。

　　在宽松的信贷环境和货币政策下，房地产市场热情不减，开发投资保持较高增长。9月底开始的新一轮调控政策实施后，货币和信贷政策逐步收紧。开发企业通过借贷高价购地的资金将随着回笼资金进度的放缓而受阻，金融机构对开发企业融资和相关用途的审核趋严，企业融资难度加大、成本上升。2016年，广东房地产开发企业资金来源中自筹资金和其他资金是主要来源渠道，合计占比达85.3%。新政出台后，货币政策收紧，企业到位资金出现回落，尤其是以销售回笼为主的其他资金来源出现大幅下滑，增幅同比下降14.6%，其中，定金及预收款增幅同比下降26.7个百分点。回笼资金趋慢，企业资金压力增大，有可能会引发部分企业的资金链断裂。

　　（三）区域发展不平衡。

　　广东房地产开发市场总体基本畅旺,市场之间区域分化明显。从排名看，珠三角九市和清远市占据前10席，其中广州、佛山、惠州、东莞、中山的商品房销售面积均超过1000万平方米。珠三角地区经济发达，外来人口众多,尽管房价较高，但刚性需求和改善性需求仍然强烈，商品房销售高速增长。全年商品房销售面积达10694.06万平方米，占全省商品房销售面积的73.2%。新政实施后，一线城市深圳全年商品房销售面积下降11.5个百分点，二线城市受外溢效应大幅上涨。其中，珠海、佛山全年商品房销售面积分别增长56.4%和56.3%。

　　粤东地区2016年的待售面积大幅增加，销售市场不容乐观。2016年粤东地区商品房待售面积增长3.5%，增幅同比提高2.0个百分点。其中住宅待售面积增长0.9%，增幅同比提高4.4个百分点。

　　三、对2017年房地产开发市场的预测和建议

　　（一）趋势预测。

　　珠三角地区经济发达，人口集中，外来人口不断流入，居民收入水平较高，城市建设投入大、发展快，带来了庞大的房地产开发需求。粤东西北地区城市化水平程度不高，经济发展潜力大，房地产开发仍有一定的发展空间。但目前广东房地产开发市场也存在投机需求过大，容易引发市场风险。随着新一轮调控政策的出台，中央经济工作会议对“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，将使房地产市场秩序得到有效整顿，投机需求有所抑制，给房地产市场平稳健康良性发展打下良好基础。

　　综上所述，预计2017年广东房地产开发仍将保持较高增长态势，完成投资增长15%左右。

　　（二）政策建议。

　　1.促进区域经济协调发展。深入实施区域协调发展战略，优化区域发展定位，深化区域合作与融合，加强产业对接，推进粤东西北地区振兴发展。完善粤东西北地区综合交通网络，尽快实现与珠三角地区快速便捷的交通联系，增强珠三角地区对粤东西北地区的辐射带动作用。加强珠三角地区与粤东西北地区双向交流与合作，在珠三角的带动下，促进阳江、云浮、清远、韶关、河源、汕尾等环珠三角市对接融入珠三角发展。

　　2.合理制定发展规划，适当遏制高房价，实行差别化调控政策。科学制定房地产发展规划，保持合理的投资规模和速度，关注和满足中低收入居民的住房需求；调控政策根据不同地区的发展情况和市场走势进行分类指导，采取“因地制宜、分城施策”的方针，抑制房价过快上涨。多渠道消化库存，保持市场平稳健康发展。

　　3.探索构建购租并举住房保障制度，促进住有所居。积极构建购租并举住房保障制度，探索购租并举住房保障制度。健全以市场配置为主，政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，满足新市民和中低收入家庭住房需求。形成先租后买、梯度消费、购租并举的多渠道住房消费模式；形成新建商品房、存量住房、租赁住房的多层次住房消费市场；形成市场配置为主、政府提供基本保障的住房保障体系，实现城镇居民住有所居。

　　4.建立房地产市场长效调控机制。综合运用税收、财政、信贷等多种政策，建立长效调控机制，减少短期调控对市场的冲击，减少市场波动。一是推进土地制度改革，改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面；二是加快税收制度改革步伐，将中央政府与地方政府事权与财权改革到位，消除地方政府对土地财政的依赖；三是推进金融体制改革，拓宽财富阶层的投资渠道，为积压在房地产的投资资金“分流”。

 

 

                                                                   　　                          　　                         　　  供稿单位：投资统计处

                                                                    　　                         　　                         　　  撰      稿：李两聪 赖晓燕