内容摘要：本文分析了2017年上半年广东房地产开发投资和商品房销售的基本情况和主要特点，指出房地产开发中存在的问题，并对全年房地产形势进行预判。

 

　　关键词：上半年 房地产开发投资 商品房销售 分析

 

　　今年以来，广东各地认真贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，部分重点城市陆续出台更加严格的调控政策，对抑制房价过快上涨起到了一定的作用。2017年上半年，广东房地产投资增幅回落、销售市场降温明显，房价上涨势头有所减缓，去库存效果分化明显。

　　一、运行的主要特点

　　（一）房地产开发投资增速小幅回落。

　　上半年，全省房地产开发企业共完成投资5370.26 亿元，同比增长19.0%，增幅比一季度提高4.3个百分点，同比回落1.8个百分点。从占比看，房地产开发投资占固定资产投资的34.7%，拉动固定资产投资增长6.7个百分点。（见图1）

　　

　　图1    2017年上半年广东房地产开发投资走势

 

　　按构成分，设备工器具购置和土地购置费增幅提升。上半年，建筑工程完成投资3476.25 亿元，同比增长19.7%，增幅比一季度回落3.5个百分点，同比回落1.9个百分点；安装工程完成投资501.95亿元，同比增长9.8%，增幅比一季度回落5.0个百分点，同比回落27.0个百分点；设备工器具购置51.83亿元，同比增长19.2%，增幅比一季度提高6.9个百分点，同比提高22.9个百分点；其他费用1340.23亿元，同比增长20.9%，其中土地购置费997.01亿元，增长22.9%。

　　按工程用途分，其他投资增速提升。上半年，商品住宅投资3590.15亿元，同比增长16.7%，增幅同比回落2.3个百分点；办公楼投资494.62亿元，同比增长38.8%，增幅同比回落12.3个百分点。商业营业用房投资719.64 亿元，同比增长20.6%，增幅同比回落13.6个百分点；包括中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等在内的其他投资565.85亿元，同比增长17.2%，增幅同比提高14.5个百分点。（见表1）

表1    2017年上半年广东房地产开发投资情况

 

　　按区域分，珠三角地区投资增速回落。上半年，珠三角地区投资增速16.6%，增幅同比回落5.6个百分点。其中，深圳回落12.7个百分点；珠海回落35.7个百分点；佛山回落22.4个百分点。东翼、西翼和山区分别增长29.8%、48.1%和22.7%，增幅同比提高2.2个、45.8个和8.5个百分点。

　　从全国看，上半年广东房地产开发投资额全国第一位，增速比全国快10.5个百分点，居全国第三位，仅次于河南（22.9%）和广西（29.3%）；从占比看，广东房地产开发投资占固定资产投资的比重较高，比全国水平高16.7个百分点，在全国仅次于上海、北京、海南和辽宁。（见表2）

表2     2017年上半年部分省份房地产开发投资情况　　

 

　　（二）土地购置面积增速大幅回落。

　　上半年，全省土地购置面积667.09万平方米，同比增长3.4%，增幅比一季度回落63.9个百分点，同比回落15.2个百分点。土地成交价款566.27亿元，同比增长99.4%，增幅同比提高110.6个百分点。新开工面积同比增长17.2%，增幅同比回落0.5个百分点。

　　（三）商品房销售市场降温明显。

　　受新一轮调控政策和去年基数双重影响，全省商品房销售面积增速回落明显。上半年，全省商品房销售面积7466.17万平方米，同比增长11.1%，增幅虽比一季度提高4.9个百分点，但同比大幅回落28.2个百分点；商品房销售额8455.17亿元，同比增长16.8%，增幅同比回落39.9个百分点。其中，商品住宅销售面积6438.54万平方米，同比增长6.3%，增幅同比回落32.1个百分点；销售额7005.49亿元，增长9.3%，增幅同比回落49.1个百分点。（见图2）

　　

　　图2    2017年上半年广东商品房销售情况

 

　　分区域看，珠三角地区商品房销售面积下降2.2%，比上年同期回落42.9个百分点，是商品房销售面积增幅唯一回落的地区。分地市看，除江门和肇庆外，珠三角地区其他地市商品房销售面积增幅均有不同程度的回落。其中，广州商品房销售面积下降3.2%，同比回落24.5个百分点；深圳下降13.4%，同比回落19.0个百分点；珠海下降31.1%，同比回落112.7个百分点；佛山增长34.1%，增幅同比回落22.3个百分点。

　　（四）商品房销售均价增幅放缓。

　　调控政策效果初步显现，商品房销售均价增幅收窄。上半年，全省商品房平均销售价格每平方米11325元，同比增长5.1%，增幅同比回落7.4个百分点；其中商品住宅均价每平方米10881元，同比增长2.8%，增幅同比回落11.6个百分点。

　　分区域看，珠三角地区商品房销售均价增幅回落，其他地区增幅提高。上半年，珠三角地区商品房销售均价增长11.1%，增幅同比回落2.0个百分点。其中，深圳商品房销售均价增长1.5%，增幅同比回落46.8个百分点；珠海增长18.7%，增幅同比回落9.1个百分点；东莞增长25.4%，增幅同比回落7.0个百分点。粤东、粤西和粤北山区商品房销售均价分别增长18.0%、15.9%和15.7%，增幅同比提高8.1个、13.0个和12.4个百分点。

　　根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，6月广州、深圳新建商品住宅同比价格指数分别为117.9%和102.7%，比一季度分别下降4.8和6.4个百分点。

　　二、关注的问题

　　（一）部分地市投资过于依赖房地产开发。

　　经济的发展和城镇化的推进给房地产市场提供了一个良好的发展契机，也带来了地区经济的高速增长，但过度依赖房地产开发投资，也会给经济发展带来一定制约。上半年，广东21个地市中10个地市的房地产开发投资增幅比固定资产投资增幅高15个百分点以上。其中，阳江房地产开发投资增长高达63.9%，比项目投资（固定资产投资中的非房地产开发投资部分）高75.9个百分点，占固定资产比重的29.1%，比上年同期提高11.0个百分点，提高幅度居全省第一；揭阳和肇庆房地产开发投资增幅分别比项目投资高46.5个和45.9个百分点；韶关房地产开发投资增长34.7%，比项目投资增幅高42.2个百分点，占固定资产投资的31.4%，比重比上年同期提高7.5个百分点。（见图3）

　　

图3  2017年上半年部分地市项目投资和房地产投资增速

 

　　（二）非住宅类商品房去库存难度大。

　　房地产去库存是供给侧结构性改革的一个重要内容，近年来，在政策支持下，住宅类去库存效果较为明显。上半年，全省商品房待售面积比去年同期减少268.97万平方米，同比下降4.7%，降幅与去年持平。其中住宅去库存效果明显，非住宅中办公楼待售面积增幅扩大明显，去库存难度大。上半年，全省住宅待售面积下降16.7%，降幅同比扩大3.5个百分点。办公楼待售面积增长18.9%，增幅同比提高11.7百分点；商业营业用房增长12.3%，增幅同比提高0.4个百分点；其他房屋增长11.0%，增幅同比提高0.9个百分点。

　　从比重看，上半年住宅待售面积占全部房屋待售面积的51.5%，比上年同期下降7.4个百分点。办公楼、商业营业用房和其他房屋待售面积占比分别为5.5%、20.2%和22.9%，比重比上年同期分别提高1.1个、3.1个和3.2个百分点。

　　（三）开发企业到位资金压力大。

　　受货币政策收紧和销售情况欠佳资金回笼较慢等因素，上半年，全省房地产开发企业到位资金增速放缓。上半年，到位资金小计9634.06亿元，同比增长17.7%，增幅比一季度回落6.7个百分点，同比回落16.7个百分点。到位资金与投资完成比由去年的1.81：1下降到1.79：1。其中，国内贷款2107.68亿元，增长55.2%；利用外资20.77亿元，增长53.9%；自筹资金2531.59亿元，增长19.4%；其他资金来源4974.02亿元，增长6.0%，增幅同比回落55.0个百分点。其他资金来源中，定金及预收款2933.00亿元，增长14.8%，增幅同比回落27.3个百分点；个人按揭贷款1556.28亿元，增速由上年同期的增长88.5%变为下降10.4%，同比回落99.0个百分点。从比重看，上半年房地产开发企业资金来源仍以其他资金尤其是定金及预收款和个人按揭贷款为主，占比达51.6%，但这一比重比上年同期下降5.7个百分点，个人按揭贷款下降5.1个百分点。国内贷款比重提高5.3个百分点。销售回笼资金增速回落，比重下降，房地产开发企业资金风险进一步加剧。（见表3）

表3    2017年上半年广东房地产开发企业到位资金情况

 

　　三、对下半年房地产开发投资形势的预判

　　上半年，广东房地产开发投资增幅虽然连续五个月回升，新开工面积等先行指标增速也有所增长，但土地市场成交有所回落，同时考虑到房地产投资去年下半年增速较快，基数较大，预计下半年广东房地产开发投资仍将维持稳中趋缓的态势，全年增长15%左右。

　　下半年，针对广东不同地区市场区域分化严重，商品房调控政策仍将以因城施策和分类调控为主。一二线城市在调控政策影响下，下半年增幅保持稳中趋缓态势；库存较大的三四线城市将会延续回暖的趋势，增长幅度将有所回落。从全省范围看，预计下半年市场供求关系将逐步趋于均衡，成交量保持相对平稳，受上年基数逐步回落影响，预计商品房销售面积增幅将稳步增长，全年增长10%左右。

 

 

 

 

　　                           　　                           　　          　　                                              　　  供稿单位：固定资产投资统计处

　　                        　　                         　　                                              　　            　　     撰       稿：赖晓燕 贺 健