内容摘要：本文分析了2018年一季度广东房地产开发投资和商品房销售的基本情况和主要特点，指出全省房地产开发中存在的问题，并对2018年上半年房地产开发趋势进行预判。

　　

　　

　　关键词：2018年一季度 房地产开发投资 商品房销售

 

　　2018年一季度，广东积极推进房地产市场分类调控,因城施策。在粤东西北地区高速增长的带动下，全省房地产开发投资增速保持较快增长。销售市场在调控政策影响下逐步恢复理性，商品房销售面积继续回落。

　　一、运行的主要特点

　　（一）房地产开发投资增速保持较快增长。一季度，广东房地产开发企业共完成投资2462.38亿元，同比增长22.9%，增幅同比提高8.1个百分点，比固定资产投资增幅高11.6个百分点。（见图1）

 

　　

图1 2018年一季度广东房地产开发投资走势

 

　　与全国及东部沿海省份江苏、浙江和山东相比，广东房地产开发完成投资总额居第二位，少于江苏141.27亿元，广东房地产开发投资占全国的比重由上年同期的10.4%提高到11.6%。投资增速位居第一，分别高于全国、江苏、浙江和山东12.5个、3.3个、3.5个和11.9个百分点。（见表1）

　　

表1 2018年一季度东部沿海省份房地产开发投资情况

 

　　按构成分，土地购置费增长快速。一季度，广东房地产开发投资中建筑工程1557.18亿元，同比增长9.7%，增幅同比回落13.5个百分点；安装工程完成投资226.48亿元，增长12.6%，增幅同比回落2.2个百分点；设备工器具购置23.91亿元，增长21.8%，增幅同比提高9.5个百分点；其他费用654.81亿元，增长80.0%，增幅同比提高89.5个百分点。其中，土地购置费520.97亿元,增长128.8%,增幅同比提高146.5个百分点；珠三角地区的土地购置费增长140.2%。

　　按工程用途分，商品住宅、办公楼和其他房屋投资增幅有所提升。一季度，广东房地产开发投资中商品住宅投资1703.16亿元，同比增长25.2%，增幅同比提高12.0个百分点；办公楼投资226.58亿元，增长41.0%，增幅同比提高10.2个百分点；商业营业用房投资256.99亿元，下降6.0%，比上年同期回落26.9个百分点；其他投资275.65亿元，增长31.9%，增幅同比提高26.9个百分点。（见表2）

　　从区域看，东西北房地产开发投资增幅快于珠三角地区。一季度，东翼、西翼和山区房地产投资同比分别增长51.9%、54.1%和31.8%，快于珠三角33.4个、35.6个和13.3个百分点；增幅同比分别提高35.4个、9.4个和21.9个百分点。

 

表2 2018年一季度广东房地产开发投资情况

指标	投资完成额（亿元）			比重（%）
	2018年一季度	2017年一季度	同比增长（%）	2018年一季度	2017年一季度	增减
房地产开发投资	2462.38	2004.11	22.9	100.0	100.0	0.0
按构成分：建筑工程	1557.18	1419.41	9.7	63.2	70.8	-7.6
安装工程	226.48	201.21	12.6	9.2	10.0	-0.8
设备工器具购置	23.91	19.63	21.8	1.0	1.0	0.0
其他费用	654.81	363.86	80.0	26.6	18.2	8.4
其中：土地购置费	520.97	227.66	128.8	21.2	11.4	9.8
按工程用途分：商品住宅	1703.16	1360.75	25.2	69.2	67.9	1.3
办公楼	226.58	160.72	41.0	9.2	8.0	1.2
商业营业用房	256.99	273.44	-6.0	10.4	13.6	-3.2
其他	275.65	209.21	31.8	11.2	10.4	0.8

 

　　（二）商品房销售面积回落明显。在调控政策延续和今年住房贷款利率上浮的双重影响下，广东商品房销售面积延续了去年下半年以来的回落态势。一季度，广东商品房销售面积2730.36万平方米，同比下降9.3%，比1-2月回落5.1个百分点，同比回落15.5个百分点。其中，商品住宅销售面积2340.16万平方米，同比下降9.4%，同比回落10.7个百分点。（见图2）

　　

图2 2018年一季度广东商品房销售情况

 

　　从区域看，除西翼外，其他地区商品房销售面积增幅均出现回落。一季度，珠三角地区商品房销售面积同比下降18.5%，增幅同比下降13.4个百分点。其中，广州、佛山和江门和肇庆商品房销售面积分别下降50.3%、7.0%、26.7%和13.1%，比上年同期分别回落74.4个、54.1个、72.3个和38.3个百分点。东翼增长23.2%，增幅同比回落60.3个百分点；西翼增长37.5%，增幅同比提高3.7个百分点；山区下降7.6%，同比回落44.3个百分点。

　　二、需关注的问题

　　（一）土地购置费拉高房地产投资增速。

　　2018年一季度，广东房地产开发投资增速较高，但主要是依赖往年购置土地分期支付的土地购置费高速增长所拉动，占开发投资七成的建安工程投资增幅却呈回落态势。一季度，广东房地产开发投资中建安工程投资仅增长10.1%，比上年同期回落12.0个百分点，建安工程占比同比回落8.4个百分点。而土地购置费大幅增长128.8%，比上年同期提高146.5个百分点，占比大幅上升9.8个百分点。

　　从占固定资产投资比重看，房地产开发投资占比提升幅度较大，由上年同期的35.3%提高到42.1%。分区域看，2018年一季度珠三角、东翼、西翼和山区房地产开发投资比重分别为45.6%、20.9%、36.1%和43.4%，比去年同期分别提升4.4个、8.8个、12.8个和11.6个百分点。其中中山、清远和惠州房地产开发投资占比超五成，分别为66.7%、56.0%和52.2%。河源、惠州、汕尾、江门、湛江、肇庆、清远和云浮的比重比去年同期均提高10个点以上。（见表3）

 

表3 2018年一季度房地产开发投资占固定资产投资比重

                                                                单位：%

市别	2018年一季度	2017年一季度	比重变化
广东省	42.1	35.3	6.8
广州市	47.0	47.8	-0.9
深圳市	43.4	42.2	1.1
珠海市	42.8	44.4	-1.6
汕头市	28.2	20.2	8.0
佛山市	48.4	39.2	9.2
韶关市	40.5	32.5	8.0
河源市	40.2	28.5	11.7
梅州市	37.7	30.1	7.6
惠州市	52.2	41.7	10.5
汕尾市	27.3	13.1	14.3
东莞市	45.9	45.0	0.8
中山市	66.7	57.2	9.5
江门市	37.9	25.6	12.3
阳江市	41.0	33.8	7.2
湛江市	43.1	27.5	15.6
茂名市	24.0	14.1	9.9
肇庆市	23.3	13.0	10.3
清远市	56.0	45.1	10.9
潮州市	18.7	18.4	0.3
揭阳市	11.1	3.6	7.4
云浮市	36.2	20.5	15.7
按地区分
珠三角	45.6	41.2	4.4
东翼	20.9	12.1	8.8
西翼	36.1	23.3	12.8
山区	43.4	31.8	11.6

  　（二）房地产企业资金趋紧带来的后市风险。

　　在上轮房地产市场调整中，货币信贷政策明显收紧，房地产企业销售回落导致资金回笼速度放慢。一季度，央行召开工作会议， “首付贷”、“消费贷”等成为重点监管对象，以防违规信贷资金流入房地产市场，同时放贷时间明显拉长。多数银行放贷周期长达3个月，更有民生银行、兴业银行等多家商业银行局部叫停部分省市二套房信贷业务，仅限于合作楼盘才能放贷。今年2月出台的利率上浮政策进一步加剧房地产企业的经营风险。

　　2018年一季度，广东房地产开发企业本年到位资金增长3.0%，增幅同比回落21.4个百分点。本年到位资金与完成投资比重由上年的2.44:1下降到2.05:1。其中，国内贷款增长7.1%，增幅比上年大幅回落32.8个百分点；以销售回笼资金为主的定金及预收款增长15.5%，增幅同比提高7.0个百分点；个人按揭贷款下降6.0%，增速比上年回落2.4个百分点。到位资金趋紧，要防止部分企业资金链断裂后带来的风险。

　　（三）商品房销售市场大起大落。

　　2018年以来，在房地产多重调控政策影响下,1-2月广东商品房销售面积自2015年1-2月（-6.9%）后首次出现负增长（-4.2%），一季度下降到-9.3%，调控的效果逐步显现。分市看，与去年同期相比，商品房销售面积波动在30个点以上的地市有13个，其中广州比去年回落74.4个百分点，深圳提高34.4个百分点，江门回落72.3个百分点（见表4）。在目前房地产调控政策下，要尽量避免广东商品房销售市场的大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。

 

表4 2018年一季度广东分地市商品房销售情况

单位：平方米

	2018年一季度	2017年一季度	增速（%）	去年同期增速（%）	波动幅度
广东省	27303576	30110628	-9.3	6.2	-15.5
广州市	2180360	4385340	-50.3	24.1	-74.4
深圳市	1387114	1257676	10.3	-24.1	34.4
珠海市	586051	874531	-33.0	-38.5	5.5
汕头市	997919	703866	41.8	62.7	-20.9
佛山市	4379679	4707531	-7.0	47.1	-54.1
韶关市	1059163	866086	22.3	17.5	4.8
河源市	785994	796847	-1.4	66.7	-68.1
梅州市	1024591	961920	6.5	7.0	-0.5
惠州市	2866804	2570681	11.5	-28.0	39.5
汕尾市	247933	197525	25.5	65.2	-39.7
东莞市	1420854	1507421	-5.7	-47.9	42.2
中山市	1481435	2156557	-31.3	-29.8	-1.5
江门市	1263068	1722022	-26.7	45.6	-72.3
阳江市	1240078	801165	54.8	19.6	35.2
湛江市	1322856	1005031	31.6	50.0	-18.4
茂名市	1122497	874795	28.3	31.6	-3.3
肇庆市	1043626	1201119	-13.1	25.2	-38.3
清远市	1298858	2186618	-40.6	66.1	-106.7
潮州市	394206	223094	76.7	21.1	55.6
揭阳市	361991	500983	-27.7	234.8	-262.5
云浮市	838499	609820	37.5	13.7	23.8

　　三、政策分析与趋势预测

　　（一）对本轮调控政策分析。

　　一季度，房地产政策层面密集出台。3月“两会”政府报告再次提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。就各城市而言，“四限”城市再扩容，昆明、长春、阜南等二、三线城市加入调控行列。在信贷资金方面，多数银行延长房贷时间，上调房贷利率，保持货币政策稳健中性成为首要目标。对房地产市场而言，首付贷、消费贷成为重点监管对象，以防违规信贷资金流入房地产市场。

　　（二）对上半年趋势预测。

　　随着房地产调控政策的深入，各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性。资金层面中性偏紧，金融去杠杆、防风险的过程不可逆，对房地产销售市场会产生一定的影响。

　　房地产投资方面，一季度广东房地产开发投资增幅虽有所回升，但在限价政策下，房地产开发企业的积极性将会受到一定的打击，加上去年地价持续高位，房地产开发企业或将延迟开发，拉长工期。销售市场不振、融资受阻也会给房地产开发企业造成资金层面的紧张，预计2018年上半年广东房地产开发投资将高位回落。

　　销售市场方面，在严厉的调控政策下，一线和二线城市成交量已开始回落，三四线城市虽然保持一定的市场热度，但随着去库存成效渐显，居民购房的乐观预期逐步将回归理性。在销售惯性和备案延迟的双重作用下，预计2018年上半年广东商品房销售面积也将继续回落。

　

 

　

　　

供稿单位：投资统计处           

撰    稿：赖晓燕